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Casas de ensueño escondidas en entornos remotos para los amantes del lujo

Por

lujocentral

Publicado en Hogar de Lujo En Mar 02, 2021

NOTA DE INTERÉS

Casas de ensueño escondidas en entornos remotos para los amantes del lujo

Con vistas al mar, rodeados de naturaleza y equipados con todo tipo de comodidades, es así como estas propiedades exclusivas están diseñadas para aquellos que quieren alejarse del bullicio de las grandes ciudades para disfrutar de una existencia tranquila, pero sin renunciar a los lujos de la vida moderna.

Tofino, Columbia Británica, Canadá

Ubicada frente a Chesterman Beach y rodeada de bosque, esta increíble propiedad cuenta con una casa principal con cuatro dormitorios y cuatro baños, una casa de huéspedes de dos dormitorios y una acogedora casa en el árbol para niños.

Suelos de roble blanco, tejas italianas, techos de madera, encimeras de granito y cuarzo, electrodomésticos Sub Zero y Miele … en esta casa los materiales son de altísima calidad y, en el interior, todo está dispuesto con la máxima atención al detalle. Destacan sus relajantes vistas al mar. El precio de la propiedad es de $ 10,2 millones.

Cannes, Riviera francesa

En un entorno privilegiado, con vistas a la bahía de Cannes y al macizo de Estérel, se encuentra esta increíble propiedad de más de 1.600 metros cuadrados. Cuenta con amplias salas de estar, una cocina tipo chef totalmente equipada, ocho gabinetes y ocho baños, entre muchas otras comodidades.

Entre sus extras más exclusivos se encuentran su spa, un cine, una bodega y un gimnasio de última generación. Pero es su zona exterior lo que más destaca, con su piscina rodeada de bar, sus terrazas y su comedor con cocina exterior. Su precio es de 72,6 millones de dólares.

Little Dix Bay, Virgen Gorda, Islas Vírgenes Británicas

Villa Katsura es una urbanización residencial de casi 2.200 metros cuadrados ubicada en la península de Little Dix Bay en las Islas Vírgenes Británicas. La casa de inspiración asiática es un santuario que ofrece lo último en lujo. Se divide en tres pabellones: la casa principal, una suite exclusiva con grandes detalles y la casa de playa que cuenta con tres habitaciones.

Debajo de la casa principal, enclavada en las rocas y rodeada de jardines, se encuentra el área de relajación que consta de una piscina climatizada, spa, baños de vapor, fogatas y cascadas.

Mussolente, Vicenza, Italia

Esta exquisita villa veneciana está situada en la cima de una colina en Mussolente, un lugar que ofrece a sus propietarios vistas de 360 grados de los Alpes italianos. El inmueble data de 1763, año en el que el noble Antonio Negri Miazzi encargó al arquitecto Antonio Gaidon su construcción. Tiene 1.750 metros cuadrados en los que se levanta la casa principal de tres plantas y dos edificios, ubicada a ambos lados, tipo torre.

La propiedad también cuenta con dos casas de huéspedes independientes ubicadas en la parte trasera de la propiedad y una pequeña capilla.

Manchester, Massachusetts, Estados Unidos

The Chimneys, el nombre de la propiedad, es un refugio perfecto frente al mar para aquellos que necesitan aislarse del mundo para desconectarse y recargar sus baterías. La casa de 1.210 metros cuadrados tiene ocho habitaciones y ocho baños.

Entre los detalles de esta lujosa mansión se encuentran sus 12 chimeneas, su elegante comedor con empapelado chino pintado a mano, una sala de música con relajantes vistas, una cocina a medida con horno de leña y parrilla, y una suite con vestidor de caoba. Su precio es de 21 millones de dólares.

Savannah, Nueva York, Estados Unidos

Esta majestuosa casa, rodeada de exuberante naturaleza, se encuentra en Savannah Dhu, un área de Nueva York que parece un mundo en sí mismo. La casa tiene diez dormitorios, diez baños y cuatro aseos.

También incluye una casa de huéspedes que data del siglo XVIII. La casa está amurallada con troncos de abeto de Ingleman de 350 años, algunos de ellos de 54 pulgadas de diámetro. Es una propiedad muy hogareña. Su precio es de 65 millones de dólares.

Bay of Island, Northland, Nueva Zelanda

Ubicada en el corazón de la Bahía de las Islas, esta propiedad -diseñada por el prestigioso arquitecto Simon Carnachan- cuenta con cuatro casas de lujo independientes que rodean una gran piscina, con un bar y una cocina al aire libre. En total hay nueve dormitorios y diez baños completos.

Pero, sin duda, lo que más llama la atención de esta propiedad es su cancha de tenis privada y su campo de golf. También es digno de mención un muelle con cobertizos para botes y una casa club estilo cabaña. Toda la finca cuenta con servicio de seguridad.

Jackson, Wyoming, Estados Unidos

Esta obra maestra arquitectónica se encuentra en Riva Ridge, muy cerca de Jackson, en un entorno mágico con vista a la Cordillera de Teton. La casa de 1.274 metros cuadrados tiene cinco habitaciones, seis baños completos y dos aseos.

Este refugio de montaña combina estilos rústicos y modernos con gran éxito. Las ventanas de piso a techo le permiten disfrutar de las vistas desde cualquier lugar de la casa. Biblioteca, cocina tipo chef equipada con electrodomésticos de alta gama, vestidores, estufas de leña y varios salones son algunos de sus aspectos más destacados. Su precio es de 33,9 millones de dólares.

Fuente ABC.

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Hogar de Lujo

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Viviendas de un millón de euros es lo más cotizado del lujo madrileño

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lujocentral

Publicado en Mercado Residencial de Lujo En Abr 08, 2021

NOTA DE INTERÉS

Viviendas de un millón de euros es lo más cotizado del lujo madrileño

Los compradores e inversores del mercado residencial de lujo tienen un objetivo claro: viviendas de segunda mano en zonas ‘prime’ en torno al millón de euros.

Los compradores e inversores del mercado residencial de lujo tienen un objetivo claro: millones de euros de viviendas. Así lo han confirmado desde hace varios meses varios expertos del sector del lujo de la capital que, aunque reconocen que las transacciones han caído debido a la pandemia y se han alargado los tiempos de venta, destacan el renovado interés por las viviendas de hasta un millón de euros, desde el anuncio de la vacuna y el optimismo en torno a las previsiones de recuperación económica del sector inmobiliario de lujo.

El inversor ha salido al mercado en busca de chollos con una idea muy concreta del activo que quiere: viviendas de hasta un millón de euros, de segunda mano, para reformar y con garaje y terraza. Un producto relativamente escaso -sobre todo si buscas gangas- en las zonas más exigentes y céntricas de la ciudad. Estamos, según los expertos, ante el momento dorado de las casas del millón de euros.

“Aunque el número de visitas a inmuebles se ha visto un poco más restringido por la segunda y tercera oleadas, y en el caso de Madrid por la tormenta Filomena, el interés por las propiedades inmobiliarias de lujo ha crecido de forma espectacular”, explica Gonzalo Robles, director general de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada al diseño y promoción de viviendas de alta gama. “El comprador nacional ha tomado el protagonismo, aunque los inversores internacionales están cerrando operaciones de uno o dos millones de euros por videollamada mientras esperan llegar. Que hayan comenzado a reabrir los hoteles de lujo es un indicador básico para presuponer la plena y rápida recuperación del sector ”, asegura este experto.

Es un producto escaso, por lo que cuando sale a la venta y está en precio se vende muy rápido

El enorme apetito por las viviendas de un millón de euros es palpable, según Elena Jori, directora ejecutiva y ‘fundadora’ de Singular Living, una firma de consultoría inmobiliaria residencial premium para clientes nacionales y extranjeros. «Hay mucha gente con liquidez que no sabe dónde invertir en este momento y comprar una propiedad de hasta un millón les parece la mejor alternativa». Jori reconoce que tiene muchas solicitudes de viviendas en torno a los 750.000 euros, con plaza de garaje y para reformar, pero, como otros expertos, asegura que “es un producto escaso, difícil de encontrar, así que cuando salga al mercado y esté Bien de precio, se señaliza en la misma visita porque, de lo contrario, lo pierdes «.

Cuesta vender más de un millón al nacional

Desde hace aproximadamente dos años, con la llegada del cambio de ciclo al mercado residencial de lujo, vender viviendas de más de un millón de euros se ha convertido en una ardua tarea para quienes se dedican a la venta de viviendas de lujo en la capital. De hecho, es una barrera psicológica que, según muchos de ellos, es difícil de romper para el comprador nacional, el gran protagonista actualmente en el mercado, tras la desaparición del cliente latinoamericano debido a la pandemia.

“Los inversores nacionales están activos y quizás parte de esto se debe a que Madrid está siendo un mercado seguro en comparación con otras ciudades que dependían más del turismo”, dice Ana Calderón, consejera delegada de A.Be.C. Inmobiliaria, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo. Este inversor se centra en los barrios ‘prime’ y su presupuesto ronda entre un millón y un millón y medio de euros ”.

Gonzalo Robles coincide con Calderón en el dinamismo del mercado en este rango de precios. “El mercado de inversión es muy activo y las casas de millones de euros en lugares emblemáticos se venden con mucha facilidad. Los bajos tipos de interés y los estímulos monetarios que se van a lanzar desde dentro de la Unión Europea para la recuperación de las economías están canalizando el ahorro hacia el sector inmobiliario, ante la falta de inversiones rentables en otros activos considerados seguros ”.

Opinión compartida por otro experto en el mercado residencial de lujo, Óscar Larrea. “El pequeño y mediano inversor que compra para poner en valor con una posible reforma y luego venderla está mirando cada vez más inmuebles por debajo del millón de euros por una mayor oferta y una demanda mucho más estable frente a los pisos por encima del millón, una especie de activos que son escasos y que prácticamente no solo no han sufrido bajadas de precios, sino que incluso estamos observando pequeños incrementos. Si a esto se suma la virtual inexistencia de clientes extranjeros, especialmente latinoamericanos, tanto mexicanos como venezolanos y colombianos debido a la En la situación actual, la tendencia en este tipo de inversiones está cambiando «.

«Además», como Robles, Larrea cree que «con los tipos de interés negativos y la crisis actual, la inversión en vivienda está ganando posiciones, ya que incluso hoy puede dar rentabilidades medias en torno al 5%. Estas cifras hacen de este activo el más atractivo comparado». a activos de inversión como la bolsa de valores o la renta fija ”.

«La inversión en vivienda todavía puede dar una rentabilidad media de alrededor del 5%»

“La búsqueda de este tipo de vivienda está siendo muy común entre los compradores españoles y latinoamericanos, que están recurriendo a este tipo de activos, no solo para vivir, sino como inversión. Además, hay quienes ya poseen una vivienda y tienen algo de dinero ahorrado y buscan una vivienda, para ellos o para sus hijos, en torno a 700.000-750.000 euros, de segunda mano, con terraza, plaza de garaje y para reformar. Un activo que realmente tiene mucha demanda ”, explica Elena Jori, quien destaca cómo la demanda de este tipo de producto se dirige hacia Chamberí, y concretamente hacia las zonas menos céntricas del barrio (Ríos Rosas, Alonso Cano …) donde, aunque los edificios no son tan clásicos como en Almagro, por ejemplo, tienen plazas de aparcamiento.

Chamberí concentra la demanda

“Los que tienen liquidez se han dado cuenta de que la mejor inversión sigue siendo la inmobiliaria. Y, debido a la escasez de producto en el distrito de Salamanca, tanto en obra nueva como de segunda mano, los inversores se han trasladado a Chamberí y, en concreto, a secundaria zonas, ya que con un presupuesto de un millón de euros, no hay producto en las mejores calles del barrio ”.

Jori también destaca cómo la búsqueda se está centrando en la segunda mano, debido, en gran medida, a que el producto de obra nueva que queda a la venta es escaso. “Se vende buena parte de las promociones de lujo en Chamberí y quedan las unidades menos atractivas. Además, en muchas ocasiones, el cliente español prefiere comprar de segunda mano y reformar una quinta planta, con buena orientación y luz ya que por una planta baja precio pueden comprar una casa más grande. Por supuesto, la gente quiere gangas y no son fáciles de encontrar «.

De hecho, Jori asegura que el producto realmente atractivo no aparece en los portales inmobiliarios. “Todos los días hay inversionistas mirando el mercado, pateando las calles, mirando portales y hablando con los porteros de las fincas para identificar esas casas en venta. Por su parte, las agencias con este tipo de producto no lo ponen a la venta. mercado, pero lo ofrecen directamente a los inversores que tienen la capacidad económica de señalizar en el momento y bloquear la venta de esa vivienda. Un individuo mira mucho, piensa mucho en ello y, cuando decide comprar, el activo de estas Características ya se ha vendido «.

“Las oportunidades en el mercado siempre han existido”, dice Óscar Larrea. «Tenemos activos que vienen de los bancos, que en muchas ocasiones están en el mercado con un descuento de más del 25% sobre el precio real y también hay subastas de apartamentos con descuentos similares». Sin embargo, al igual que Elena Jori, esta experta destaca cómo «los inversores profesionales tienen un mejor conocimiento del mercado que el comprador normal y además tienen más información sobre el mercado debido al seguimiento exhaustivo de este».

«El producto realmente atractivo o las gangas no aparecen en los portales inmobiliarios»

Encontrar un producto a buen precio no es tarea fácil. Según los cálculos de Larrea, «la oferta actual en el municipio de Madrid, a día de hoy, en viviendas por debajo de los 500.000 euros supera las 20.000 unidades frente a las 8.000 entre 500.000 y un millón de euros, y algo más de 5.000 por más de un millón de euros». Y asegura que “los distritos de Salamanca, Chamberí y Chamartín concentran más del 40% de la oferta por encima del millón de euros y esos mismos, junto con el distrito centro, suman más del 60% de las propiedades entre 500.000 y un millón de euros «. En cuanto a la obra nueva ”, prosigue,“ de las más de 400 promociones a la venta hoy en día, más del 70% tienen precios por debajo de los 600.000 euros ”.

El tiempo de venta se duplica y las visitas se triplican

Sin embargo, el segmento de lujo no ha sido completamente inmune a la crisis. A pesar de este apetito de los compradores, los tiempos de venta de viviendas se han alargado. “Los compradores pasan más tiempo mirando casas y comprando ahora que nunca. El time to market se alarga algo más, pero las ventas siguen cerradas cuando el producto es bueno, tiene precio y, sobre todo, tiene oficinas, amplias terrazas y espacios verdes, los nuevos ‘must’ que han surgido de la pandemia ”, Señala el director general de Uxban.
Este experto estima que el tiempo de venta se ha duplicado (hasta cuatro o cinco meses de media en la actualidad), mientras que el número de visitas realizadas antes de tomar la decisión se ha triplicado (hasta 20 en algunos casos).

Robles asegura que el mercado solo se ha contraído un 6%, aunque las expectativas precovidas se han moderado

Pese a ello, Robles asegura que el mercado solo se ha contraído un 6%, aunque las expectativas precovidas que son demasiado altas en los precios de las ofertas se han moderado. “Si tenemos en cuenta los precios en notarios y que la tasa de vacunación es más lenta de lo esperado, no se está asumiendo una caída de precios mayor. El mercado ya ha descontado la recuperación y tendrá poco impacto si se prolonga un poco más ”, dice Robles.
Por su parte, Larrea ha constatado que “el número de contactos sigue siendo el mismo frente al incremento de visitas de compradores debido a la incertidumbre que se vive actualmente, que durante los meses de febrero y marzo se están traduciendo en ventas, los compradores lo están pensando más y el tiempo medio de venta se ha incrementado en más de 30 días, pero eso no significa que la demanda haya disminuido «.
Ana Calderón destaca el mayor paro en «vivienda entre 400.000 y 600.000 euros que estaba más destinada al alquiler turístico» y asegura que «al recoger el presupuesto más alto, permite tener buenas expectativas para 2021 respecto a 2020».

Optimismo para el 2021

A corto y medio plazo, las perspectivas de la vivienda de lujo son, en general, bastante optimistas según los expertos consultados. «Ninguna de las previsiones de precios se ha cumplido, ya que incluso se pronosticaron caídas de dos dígitos por la pandemia. Las previsiones actualizadas para 2021 apuntan a un ligero crecimiento del precio en las transacciones, recuperando una parte del casi 4% que se dejado durante las peores fases de encierro y se estima que recuperará al menos el 50% del valor perdido interanual de los últimos 12 meses ”.

«Soy muy positiva», añade Elena Jori. Los precios no han bajado como se esperaba. Casi todo el producto de obra nueva en el barrio de Salamanca se vende y, si bien es cierto que hay menos compradores porque hay menos inversores latinoamericanos, lo cierto es que muchos extranjeros están comprando por videoconferencia Sí , cuando lo tienen muy claro y tienen una persona de confianza en España Además, algunos de estos inversores han empezado a vacunarse y creo que a partir de abril empezarán a viajar, provocando una reactivación de grandes operaciones en la capital. «Agrega Jori.

Óscar Larrea, por su parte, reconoce la ralentización de las tasas de venta en el segmento de lujo, tanto de segunda mano como de obra nueva, debido a la situación actual, pero descarta que estemos ante un escenario comparable al de la crisis anterior. “El volumen de transacciones ha tenido un descenso cercano al 30% en este tipo de activos, pero creo que es temporal y específico y que a lo largo de este año estas cifras incluso mejorarán a las de 2019. Todo apunta a una estabilidad en los precios durante este año 2021, incluso con incrementos cercanos al 4% -5%, eso sí, siempre y cuando mejore la economía y la apertura al exterior ”.

Fuente ElConfidencial.

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Mercado Residencial de Lujo

En los mercados de segundo domicilio los vendedores tienen la delantera

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lujocentral

Publicado en Viviendas Madrid En Feb 11, 2021

NOTA DE INTERÉS

En los mercados de segundo domicilio los vendedores tienen la delantera

A medida que el inventario se reduce y los visitantes se quedan más tiempo, incluso las propiedades que necesitan renovación salen volando del mercado.

En los mercados de segundas residencias tanto en los EE. UU. Como en el extranjero, la pandemia de coronavirus ha provocado un aumento vertiginoso de la actividad de los compradores que buscan comodidad y espacio en medio de la crisis actual. Con la demanda acumulada de los encierros iniciales y muchas familias que todavía trabajan y estudian desde casa, la pandemia también ha cambiado las temporadas de ventas tradicionales y ha creado un flujo aparentemente interminable de posibles compradores de propiedades en ubicaciones deseables.

«Casi sin importar dónde se encuentre, verá menos competencia [de otros vendedores], casas de venta más rápida y precios más altos», dijo Danielle Hale, economista en jefe de realtor.com. «Hemos visto un gran aumento de compradores, falta de vendedores y, por lo tanto, las casas se están vendiendo rápidamente y los precios están aumentando».

Áreas como los Hamptons en Long Island de Nueva York vieron ventas de gran éxito en los meses de verano y, a medida que cambia el clima, los mercados inmobiliarios de invierno, desde islas tropicales hasta pueblos de montaña de alta gama, están experimentando el mismo efecto, incluso en meses que tradicionalmente son los temporada baja del mercado.

«Una vez que las hojas están completamente fuera de los árboles, la ciudad realmente se cierra», dijo Colter Smith de Christie’s International Real Estate en Aspen, Colorado. “En este momento, ese no es realmente el caso. Sigo mostrando propiedades todas las semanas. La gente todavía está mirando e intentando entrar antes de la temporada de invierno y asegurar su propiedad. Es un mercado de vendedores. »

Todo lo cual significa que para los vendedores que pueden haber dudado en los últimos años, o que están sentados en propiedades grandes u obsoletas que pueden haber tenido previamente una audiencia limitada en el mercado, este es un momento inequívocamente oportuno para poner a la venta.

«El mercado es fuerte, el inventario es bajo y la demanda no parece ir a ninguna parte», dijo Jason Cole, vicepresidente de operaciones de Slifer Smith y Frampton Real Estate / Luxury Portfolio International en Aspen y Vail.

Compradores ansiosos por cerrar y eliminar la ‘temporada baja’

Además del entusiasmo por asegurar propiedades antes de posibles cierres en el futuro, parte de lo que está impulsando la actividad es un cambio en los hábitos generales de los compradores, ya que muchos propietarios de viviendas en los mercados turísticos ahora se quedan en propiedades durante meses. en lugar de semanas.

«Hay algunas empresas que se han comprometido con el trabajo remoto de forma indefinida», dijo Hale. “Especialmente para las áreas que sirven [a los empleados de] empresas de tecnología, esas empresas se han vuelto más permisivas y han dado más flexibilidad a largo plazo. Eso permite a las personas tomar decisiones, como mudarse a una ciudad de esquí en Colorado. »

En algunos casos, esto encaja con la tendencia preexistente de temporadas bajas más cortas, ya que el aumento de las temperaturas cambia el cálculo en los mercados de clima frío.

«A nadie le gusta hablar sobre el cambio climático, pero el clima es más agradable en primavera y otoño de lo que solía ser», dijo Rob DesLauriers de Sotheby’s International Realty en Jackson Hole, Wyoming. «Solíamos cerrar nuestros hoteles durante seis semanas en la primavera y el otoño, luego fueron cuatro semanas, luego fueron dos semanas».

De manera similar, la ajetreada temporada de compras de septiembre se ha extendido hasta octubre y más allá, dijo DesLauriers.

Incluso en los mercados de las islas, algunos de los cuales han experimentado cierres continuos y restricciones de viaje, la actividad de los compradores no necesariamente se ha ralentizado.

«En el segundo trimestre, cuando Covid estaba en su apogeo, y estábamos en una isla cerrada con un aeropuerto cerrado, las ventas aumentaron un 5,8% anual», dijo Robert Greenwood de Regency Realty LTD, una filial de Christie’s International Real Estate. en las Islas Turcas y Caicos. “Tenemos ciertas ciudades que son mercados alimentadores para nosotros, desde Chicago hasta Boston, Miami, Atlanta, Nueva York. Tengo más neoyorquinos comprando de los que puedo imaginar. Quieren irse «.

El alargamiento de la temporada se aplica tanto al mercado de ventas como a la cantidad real de tiempo que los compradores pasan en sus propiedades.

“Nos hemos convertido más en un mercado de todo el año, no solo por la actividad de ventas sino por la visita, la gente pasa mucho más tiempo aquí”, dijo Cole. “Siempre hemos escuchado que la gente viene aquí para escapar, para estar afuera, para crear recuerdos familiares. Por eso la gente estaba comprando, pero ahora es más importante, y lo que pasamos de marzo a mayo realmente aceleró ese proceso de compra para la gente. »

Cole agregó: “Los compradores vienen aquí por las mismas razones, pero quieren venir aquí por más tiempo, y ese calendario [de compras] se ha acelerado. La gente no espera porque no sabe lo que traerá el mañana. »

El bajo inventario aumenta los precios y acelera las ventas

Así como los compradores han acelerado sus búsquedas durante la pandemia, muchos vendedores se han resistido, ya sea por temor a la incertidumbre del mercado o por no querer separarse de un escape bien ubicado a medida que los casos del virus continúan aumentando.

Como resultado, el inventario se encuentra en mínimos crónicos.

«Es doloroso tener tantos compradores y no encontrar nada para comprar», dijo DesLauriers. “Ves gente pagando nuevos máximos por no tener el mejor inventario porque simplemente no están ganando más tierra. La oferta está en su punto más bajo. »

Esto también crea una trampa para los posibles vendedores, lo que dificulta la actualización o la búsqueda de nuevas propiedades en mercados ajustados.

«Parte del problema para los vendedores es la naturaleza irremplazable de lo que están contemplando vender», agregó DesLauriers. “Tengo varias personas que han pensado en el pasado en vender y actualizar dentro del mercado, pero eso es muy difícil de hacer en este momento. Si venden, probablemente saldrán del mercado. »

Las cifras recientes de inventario y ventas lo confirman. Según los datos de ventas de viviendas unifamiliares proporcionados por realtor.com, en el condado de Eagle, Colorado (hogar de Vail), los listados activos de septiembre bajaron un 49,2% anual, mientras que los precios medios de las propiedades aumentaron un 11,1%. En el condado de Teton, Wyoming (hogar de Jackson Hole), las propiedades activas en venta bajaron un 54,5% y los precios medios aumentaron un 19,2%. El efecto fue un poco menos dramático en el condado de Pitkin, Colorado (hogar de Aspen), donde las propiedades activas aumentaron un 2% y los precios medios aumentaron un 11,1%.

«Nuestro equipo ha cambiado de compradores a vendedores debido a ese problema de inventario», dijo Cole. “En algunas áreas, no hay nada en el mercado dentro de un subtipo determinado. Existe una oportunidad si ha querido vender. Ahora es el momento, principalmente porque los niveles de inventario son muy bajos. »

El tiempo de comercialización de muchas propiedades se ha reducido a aproximadamente la mitad de sus niveles habituales, dijo Garrett Reuss de Aspen Snowmass Sotheby’s Realty, y para las grandes parcelas de tierra multimillonarias que podrían haber tardado en moverse en años anteriores, “La base de compradores es mucho más amplio. »

Esto no significa que los vendedores puedan poner etiquetas de precios extravagantes en las propiedades, pero deja espacio para aumentar los precios. «Las personas que están tratando de aprovechar y cotizan un 15% o un 20% por encima del valor de mercado, los compradores no están dispuestos a pagar eso a menos que sea una propiedad verdaderamente única», dijo Reuss. «Pero si [el vendedor] está tratando de superar la última venta del mercado por un solo dígito, generalmente lo logra».

Las propiedades mejoradas tienen una prima

Si bien los compradores realmente ansiosos se harán cargo de una propiedad que necesita actualizaciones, la mayoría busca refugios seguros que estén listos en lugar de un proyecto de renovación y pagarán la prima más alta por casas nuevas o recientemente renovadas.

“Si las propiedades están actualizadas y listas para mudarse y tienen un buen precio, estarán bajo contrato en unas pocas semanas”, dijo Smith.

En los mercados que han permanecido bloqueados, los vendedores estratégicos están aprovechando el momento actual para mejorar sus viviendas para obtener una posición privilegiada en el mercado.

“Tenemos vendedores más comprometidos que quieren gastar dinero para prepararse para la temporada, para destacar”, dijo Lucienne Smith, directora y jefa de residencial en Smiths Gore / Luxury Portfolio International en las Islas Vírgenes Británicas. «Han pasado más tiempo en casa y yo diría que muchas de las propiedades han tenido algún nivel de renovación».

Pero con un mercado tan dinámico, los vendedores no deberían sentirse obligados a modernizar propiedades donde podrían funcionar algunas actualizaciones rápidas, dijo Smith.

«Depende de la situación. Si es una renovación de dos meses para ayudar a subir el precio, diría que lo hagamos», dijo Smith. «Pero muchas de estas cosas antiguas [que tardan más], en realidad, les sugeriría a los vendedores que las pongan en el mercado y traten de venderlas ahora, porque es un mercado demandado».

“Nuestro mercado tiende a estancarse durante meses o años seguidos y luego dispararse. Estamos en un período de auge en este momento ”, agregó Reuss. “Si puede seguir aumentando, quién sabe. Aprovechar menos días en el mercado y una base de compradores más grande es definitivamente beneficioso. »

De manera más general, Hale dijo: “Nuestra expectativa es que todavía será un buen momento para vender el próximo año. Pero si desea asegurarse de que su casa tenga un precio alto en este momento, ciertamente puede vender rápidamente, hay muchos compradores en el mercado. »

Fuente Mansionglobal.

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Las reglas que hicieron millonarios a Soros y Buffett

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sicktape

Publicado en La Moraleja En Dic 03, 2020

NOTA DE INTERÉS

Las reglas que hicieron millonarios a Soros y Buffett

Las estrategias de estas y otras leyendas, como Peter Lynch o Bill Gross, para lograr la mayor rentabilidad

Si hubiera un paseo de la fama en el mundo financiero, seguro tendrían su dorada estrella Warren Buffett, Peter Lynch, George Soros y Bill Gross. Recién comenzado el año bajo incertidumbres varias —conflicto entre Estados Unidos e Irán, menor crecimiento económico, tipos de interés bajo mínimos, Brexit y tensiones comerciales—, podría ser conveniente hacer un repaso a la filosofía inversora de estos más que millonarios.

Warren Buffett, el gurú de Wall Street por excelencia, también llamado el Oráculo de Omaha, tiene una fortuna cercana a los 90.000 millones de dólares (unos 80.935 millones de euros). La empezó a amasar cuando tenía poco más de 11 años, cuando compró acciones de una empresa por 38 dólares (34,1 euros), y aún hoy a sus 89 años sigue en activo al frente de Berkshire Hathaway, que cerró con una rentabilidad del 11%. «Precio es lo que pagas, valor es lo que recibes». No se trata solo de invertir barato estadísticamente.

Se ha de entender lo que se compra («el riesgo está en no saber lo que se está haciendo») y qué es lo que su precio incorpora. Se trata de buscar negocios buenos y comprensibles (valores de calidad) a precios atractivos (por debajo de su valor intrínseco o real); de dirigirse hacia buenas empresas cuya dinámica se conozca, bien gestionadas, que sepan adaptarse a los cambios que se operan en su industria, capaces de durar muchos años y con alguna ventaja competitiva clara. Invertir de forma inteligente a futuro (filosofía value investing). Por supuesto, Buffett es un gran defensor del largo plazo: «Compra solo lo que estarías feliz de mantener durante 10 años».

Otros multimillonarios

Peter Lynch, el famoso inversor del fondo Magellan en Fidelity Investments, consiguió una rentabilidad anual media cercana al 30% entre 1977 y 1990. Siempre ha sido generoso al compartir sus fundamentos de inversión. En su libro Un paso por delante de Wall Street (One Up on Wall Street) ofrece de forma amena las líneas básicas de su filosofía inversora; en Batiendo a Wall Street (Beating the Street) se explaya sobre las inversiones más relevantes de su carrera profesional. Aunque retirado y dedicado a la filantropía, todavía hoy sigue compartiendo sus ideas (y asesora a Fidelity).

Para un inversor particular («puede incluso superar a los profesionales») son estas: hay que conocer la empresa en la que se invierte y el porqué de su elección («las acciones no son décimos de lotería»); tener paciencia («es muy importante tener estómago para aguantar las correcciones de precio y, si no se tiene, no comprar acciones»); no hay que mantener acciones que ya no valen («no hay que avergonzarse por perder dinero; sí por aferrarse a una acción con malos fundamentos»). A su juicio, es también importante dedicar algo de tiempo a usar las matemáticas («el nivel requerido es de cuarto grado, así que no hay que preocuparse») y comprobar que la empresa tiene liquidez suficiente («las bancarrotas son un gran problema»).

Fuente ElPais.

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La Moraleja

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Las seis características que definen una vivienda de lujo

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lujocentral

Publicado en Casa de lujo En Feb 25, 2021

NOTA DE INTERÉS

Las seis características que definen una vivienda de lujo

Revelamos con la ayuda de expertos inmobiliarios las cualidades que debe tener una casa para ser considerada de lujo.

En un momento en que el lujo para muchos es tener acceso a una vivienda, algunas personas privilegiadas pueden encontrar y comprar viviendas de alta gama. Pero, ¿qué características deben reunir para tener este calificativo?

El gran Groucho Marx decía que «la felicidad se hace de pequeñas cosas: un pequeño yate, una pequeña mansión, una pequeña fortuna …». Fuera de bromas, no todas las casas con 15 habitaciones y miles de metros cuadrados de terreno o con un precio desorbitado pueden considerarse lujosas.

Uno de los directores generales de Gilmar, Jesús Gil Marín, define la vivienda de lujo como aquella que satisface todas las necesidades del comprador. “Obviamente, a partir de cierto nivel de vida, esas necesidades pueden ser similares, pero no tienen por qué coincidir”, explica. Además, según Gil Marín, «el lujo no es igual para todos, pero sí sentimos lujo cuando la casa cubre todas las necesidades que tiene cada uno».

De hecho, Elizabeth Hernández, directora de la agencia inmobiliaria especializada en viviendas de lujo Barnes Barcelona, comenta a Invertia que “el lujo no solo está ligado al precio sino a lo que hace que esta propiedad sea única frente a la gran mayoría del parque de viviendas en una misma zona ”.

“Una casa de lujo se caracteriza por factores que la hacen especial; una excelente ubicación, buenas vistas, luz, muebles de diseño, elementos artísticos y arquitectónicos, seguridad, elementos de confort como una piscina o jardín … ”, señala Elizabeth Hernández.

También ha tenido una evolución. El consejero delegado de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, Juan-Galo Macià, explica que “el concepto de lujo ha pasado de ser algo considerado excesivamente caro y exclusivo para millonarios a ser una expectativa más tangible”. “Lujos que antes nos parecían inaccesibles, ahora los vemos como algo normalizado: urbanizaciones con gimnasio, jacuzzi, etc.”, aclara.

Por eso, el gerente de Engel & Völkers cree que la ostentación ha dado paso a la arquitectura de líneas minimalistas. “El verdadero lujo en el sector inmobiliario podría definirse como aquellas viviendas de calidad y buenos materiales que conforman un verdadero hogar para el propietario”, dice.

Por su parte, Nacho García-Milla, fundador de Cicerone Real Estate, defiende que el término «vivienda de lujo» se ha extendido tanto en los últimos años que su significado ha perdido su esencia original y exclusiva, para dar paso a conceptos en los que la extravagancia y los excesos suelen ocupar un lugar central.

Este desvío ha llevado a Nacho García-Milla a desarrollar un breve formulario con los requisitos imprescindibles que debe tener una vivienda para ser considerada exclusiva o de alta gama.

Un lugar privilegiado

Lo primero que debe hacer una casa de lujo es tener una ubicación privilegiada, según el fundador de Cicerone Real Estate. Para algunos puede ser en medio de la ciudad y para otros, en un lugar remoto en el medio.

La ubicación es fundamental, porque, aunque se haga una gran inversión en la reforma de una propiedad con materiales de primera calidad, si no se ubica en un barrio considerado de lujo, nunca se considerará una vivienda de alta gama ”, dice García- Mile.

Para el director general de Engel & Völkers España, la ubicación es el factor más importante que define una vivienda de lujo. Este tipo de inmuebles se encuentran en las zonas más premium tanto en el centro de las ciudades como en las urbanizaciones más exclusivas que cuentan con seguridad las 24 horas ”, profundiza.

Materiales de fabricación de alta calidad

Otro de los aspectos más importantes son los acabados de la propiedad, el uso de maderas nobles, mármoles importados, baños y cocinas de diseño, electrodomésticos de alta gama y tecnología para hacer el hogar cómodo y equipado con todos los servicios. “Lo que caracteriza al lujo es el mimo con el que se han combinado los materiales para lograr un ambiente original, acogedor, sobrio e impactante”, dice el experto.

“Una propiedad de lujo debe construirse con materiales y acabados de alta calidad para hacer de la vivienda una residencia única, confortable, dotada de todos los servicios”, comenta Juan-Galo Macià.

En este sentido, los gustos varían según el tipo de comprador, ya que los clientes rusos o chinos no buscan lo mismo que los clientes centroeuropeos o americanos. “Está muy relacionado con la cultura del comprador, por ejemplo, el oro y el mármol son más apreciados por los compradores rusos, chinos y de Oriente Medio, mientras que los techos altos con artesonados y mosaicos son más valorados por el cliente centroeuropeo”, dice García- Milla.

Intimidad

Es una de las características más demandadas por los compradores. Una casa en una zona residencial, rodeada de otras casas, debe reunir unas características que brinden privacidad a los propietarios con respecto a sus vecinos.

Si se trata de un piso de alta gama ubicado en el corazón de la ciudad, también debe cumplir con este requisito al tener, por ejemplo, acceso independiente a la vivienda del resto de inquilinos del edificio, indica la agencia inmobiliaria especializada en viviendas de lujo.

Servicios disponibles

Tanto si se trata de una vivienda ubicada en una zona residencial como si se trata de un apartamento, ambos deben tener características exclusivas en cuanto a servicios. En el caso de los pisos, el portero 24 horas es fundamental. Otros servicios adicionales suelen ser gimnasio privado, piscina, amplias zonas comunes … En el caso de viviendas en barrios residenciales, deben representar un valor añadido para la comunidad de vecinos.

“En Estados Unidos hay muchos barrios residenciales y apartamentos de lujo, en los que para entrar a vivir hay que ser admitido por la comunidad de vecinos que viven en él”, explica Nacho García-Milla.

El diseño interior

El tamaño no importa cuando se trata de lujo, según Cicerone Real Estate, aunque se suele asociar a palacios y viviendas de miles de metros cuadrados, lo cierto es que también hay pequeñas propiedades de alta gama.

Para la inmobiliaria, la vivienda tiene que estar bien distribuida, con estancias amplias y proporcionadas. Cada dormitorio debe estar equipado con su baño independiente y, en el caso de la habitación principal, se distribuye en el mismo espacio un vestidor y un baño en suite. Además, como normalmente sus propietarios tienen personal de servicio, también necesitan de habitación con office.

El precio marca la calidad

Un millón de euros es la barrera psicológica que marca el precio de salida de una vivienda de lujo. Más que el precio final de la vivienda, hay que valorar el precio por metro cuadrado, que suele variar en función de la ubicación de la propiedad. En este sentido, en ciudades como Madrid o Barcelona el precio del metro es más elevado que en otras ciudades españolas o en destinos costeros.

En el caso de los superlujos, hay que empezar a hablar desde los cinco millones de euros. Puedes hacerte una idea en el listado de las casas más caras de España que publicamos en Invertia el mes pasado.

“A partir de 4.000 euros el metro cuadrado y 750.000 euros suele ser el precio mínimo, pero estos valores no son absolutos, pero lo que define el lujo es la zona y el edificio”, comenta Nacho García-Villa. Sin embargo, en la valoración del lujo influye más la calidad de la vivienda que el precio. “Puede ser un piso de 50 metros cuadrados con una habitación individual y tener un precio de 400.000 euros porque incluye servicio de conserjería”, concluye el fundador de Cicerone Real Estate.

Fuente El Español.

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Casa de lujo

Bajada en el precio de la vivienda

Por

sicktape

Publicado en Chalet Piscina En Ene 03, 2021

NOTA DE INTERÉS

Bajada en el precio de la vivienda

La segunda mano pierde

Lo que es unánime es que la contracción de precios será desigual en España. “Se espera un menor ajuste en el precio de la casa nueva porque su oferta será más limitada”, dice Félix Lores. La vivienda de segunda mano tiene que bailar con los más feos en esta crisis. Ya en septiembre, el Consejo General de Notarios registró un descenso en el precio de la vivienda usada del 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. La noticia de la llegada de las vacunas a principios de noviembre ha cambiado las expectativas de los vendedores, reacios a grandes recortes de precios. Esto está afectando el cierre de operaciones: la compra de vivienda de segunda mano cayó un 15,2% interanual en octubre, según el INE.

Los propietarios «han confiado en la crisis coyuntural y en la esperanza de una pronta recuperación para mantener intactas sus expectativas», afirman fuentes de Idealista. En Fotocasa creen que el precio de los equipos usados no bajará excesivamente, porque está un 37% por debajo de los años de bonanza, aunque reconocen que es un momento para buscar oportunidades. Según su último estudio, siete de cada diez profesionales inmobiliarios prevén caídas de precios en los próximos seis meses; El 39% afirma que la recepción de solicitudes de contacto ha disminuido mucho y el 28% que ha disminuido levemente.

Porque todo se ha endurecido, sobre todo si se acaban las ayudas públicas que someten artificialmente a muchas economías nacionales. «El vendedor que no pueda seguir recurriendo al ahorro tendrá más urgencia y no tendrá más remedio que bajar el precio», apuesta el analista de Bankinter. Es una buena pista para cualquiera que se pregunte cuándo vender y cuándo comprar. Varios expertos, como Gonzalo Bernardos, aconsejan vender ahora para no tener que aplicar más descuentos y comprar a lo largo del año que viene. “En el primer trimestre del año habrá más ofertas”, asegura convencido. En cualquier caso, «dada la enorme incertidumbre sobre las variables fundamentales, incluidos los precios, las decisiones de compra deben basarse en circunstancias personales o familiares», reflexiona Gil.

La vivienda nueva es otra cosa, donde los precios parecen resistir, de momento, el embate de la crisis, salvo en zonas muy concretas. Esto es así porque las estadísticas que surgen ahora corresponden a contratos privados firmados hace dos años. Y, aunque el precio del usado suele ser un indicador adelantado de lo que pasará con el nuevo, los grandes desarrolladores insisten una y otra vez en que no habrá descuentos, al menos significativos. “Hay que tener en cuenta que 100.000 viviendas al año y hay demanda suficiente para cubrir esta cifra”, defiende Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspaña.

«Las ventas del tercer trimestre están por encima de las del mismo período del año pasado», afirma José Ignacio Morales, director general de Vía Célere. “No creo que haya una caída en las ventas en comparación con años anteriores; No veo llantos ni crujir de dientes ”, insiste Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Associación de Consultores Inmobiliarios (ACI). Aunque sus discursos contrastan con la caída del 5% en ventas que registró el INE en octubre y con la experiencia de algún promotor que lleva tres meses vendiendo un edificio de 16 pisos. Solo ha realizado una y acepta contraofertas.

El nuevo esta resistiendo

Espejismo, ¿maldita pretensión de confinamiento? El sector dice que no y lo justifica. El gerente de Vía Célere atribuye este inesperado buen ritmo de las grandes empresas del sector a dos cosas. Por un lado, el cambio en las preferencias de los compradores, que ahora buscan terrazas, balcones, zonas comunes y más metros cuadrados. En esto, la nueva construcción y las periferias, previamente penalizadas, ganan. “Contar con calidad y buenos espacios comunes se ha puesto al nivel de importancia de la ubicación”, opina Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de la Sociedad de Tasación.

“Las promociones con las últimas viviendas a la venta, en algunos casos áticos y plantas bajas con jardín y las de mayor tamaño, se han visto favorecidas por la búsqueda de más espacio por parte de los clientes”, dice Cuervo. Así, a pesar de la menor demanda, hay quienes compran. ¿OMS? “Los que menos temen perder el trabajo o tienen capacidad económica son los que suelen atreverse a comprar una vivienda”, comenta el experto de BBVA. “Existe una demanda latente en las ciudades y su periferia cercana, que es donde se concentran las promociones”, insiste Roberto Scholtes, Director de Estrategia de UBS en España.

El otro pilar de la venta de viviendas nuevas, en opinión de Morales, es “la migración del dinero financiero al dinero inmobiliario; la vivienda vuelve a ser considerada un refugio seguro para el ahorro ”, dice. De hecho, «cuando comience la recuperación, parte del ahorro acumulado de las familias, ahora al máximo, se destinará a bienes de consumo y a comprar vivienda como inversión, para ponerla en alquiler», opina Raymond Torres, director de Situación y Análisis internacional de Funcas. Esto «frenará la caída de precios», coincide Carlos Rodriguez de Everyprop Luxury Realty.

Los promotores dicen que tienen un alto nivel de preventa que hace que no tengan prisa por hacer descuentos. «Casi el 70% del producto de vivienda residencial se vende», dice Daniel Cuervo. Sin embargo, estas casas comenzaron a comercializarse sobre plano antes del covid, con precios anteriores al mismo. En la actualidad, «no se están lanzando nuevas promociones por el nivel de incertidumbre en las tasas de ventas y la demanda», dice Consuelo Villanueva. “La promotora necesita el 30% de la preventa para obtener financiación y no está impidiendo”, advierte Juan Moreno, de Bankinter, que anticipa que los bancos están siendo más selectivos y restrictivos a la hora de financiar obras.

La pandemia también se está notando en la actividad de la construcción. El número de visas para iniciar viviendas ha bajado un 30% hasta septiembre y esto afectará a la construcción de los próximos años. «Podríamos ver una reducción en la producción en torno a las 70.000 viviendas, lo que supone volver a los niveles desde hace 4 años», argumentan. en Colliers International. Esta reducción de la oferta, especialmente en las zonas estresadas, es lo que lleva a los promotores a afirmar que los precios «no sufrirán grandes variaciones a la baja», retorna Daniel Cuervo.

Aunque depende, porque en el mercado de segundas residencias de la costa se puede hablar sin medias tintas de desastre, sobre todo por la desaparición de la demanda exterior, que en algunos mercados tenía un peso superior al 30%. Entre enero y junio, las compras de extranjeros cayeron un 38,4%, según Mitma. La caída de precios será más intensa aquí. Sin embargo, varios expertos creen que se trata de algo temporal y que el litoral y la venta de segundas viviendas «podrían experimentar un marcado repunte inicial, impulsado por los menores precios experimentados», según Rafael Gil. “Será aún más atractivo que antes de la pandemia y no solo como un segundo hogar para los extranjeros, sino como un lugar para teletrabajar”, cree Villanueva.

Una burbuja que pincha

Pero si hay un mercado tocado es el del alquiler, donde a estas alturas se puede decir que ha estallado la burbuja del alquiler, sobre todo en Barcelona, donde han caído un 12% este año, y en Madrid, donde la La disminución supera el 8%, según Fotocasa. El mercado de alquiler ha experimentado grandes cambios y no solo por la reducción de precios. La oferta se ha disparado: en septiembre ha crecido alrededor de un 50% respecto al mismo mes del año anterior, según Servihabitat. “Se explica por el traspaso de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial, o por el cambio de venta a alquiler por parte de propietarios que no pueden alcanzar sus expectativas de precio”.

Las ventas continuarán el semestre que vien. Algunos, como Gonzalo Bernardos, las llevan hasta más adelante. «Es probable que la tendencia en el ajuste de precios continúe en las principales capitales hasta que se diluya el stock», señalan en Idealista. Además, el Gobierno va a limitar el precio de los alquileres en las zonas de estrés, medida contra la que se ha posicionado todo el sector.

Una alquiler más barato podría ser un respiro para los jóvenes, una vez más los más afectados por esta crisis. Aunque tenga cuidado, porque «puede tener efectos secundarios indeseables para los jóvenes si sirve para que solo quienes tengan un puesto laboral estable sean dignos de acceder a un contrato de arrendamiento», dice Mariano Urraco Solanilla, doctor en Sociología y profesor de la Universidad de Distancia de Madrid.

A estas alturas, y arrastrados por los duros efectos económicos que dejó la pandemia, los jóvenes españoles lo tienen muy difícil de comprar y alquilar. Al menos solo. “La situación de incertidumbre económica generada por la pandemia ha llevado a muchos jóvenes a posponer, aún más, una transición residencial que ya era lenta, ya que España tiene una de las edades medias de emancipación más altas de Europa”. Además, los jóvenes afectados por ERTE están alimentando la dinámica, ya conocida en España, de vuelta al nido familiar. “Una vez más, la familia se presenta como el colchón principal para los jóvenes (y no tan jóvenes) españoles”, añade Urraco.

La brecha entre quienes pueden comprar y alquilar y quienes no pueden se está ampliando. Se vienen fuertes desigualdades, también en el ladrillo.

Hipotecas más difíciles pero más baratas

El mercado hipotecario español no ha permanecido ajeno al impacto del covid y la crisis económica que ha traído consigo. Según datos del Banco de España, las entidades han concedido algo menos de 30.000 millones de euros hasta septiembre para financiar la adquisición de una vivienda, lo que supone una caída acumulada del 4%.

Sin embargo, la firma de hipotecas ya se acerca a niveles previos al inicio de la pandemia, según BBVA Research. Aunque hay cierto optimismo, sobre todo desde el anuncio de la llegada de la vacuna, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), no espera que el mercado hipotecario “revierta por completo su tendencia hasta un escenario que equilibre un mayor grado de certeza, y eso va acompañado de una vigorosa recuperación del mercado laboral”.

Los requisitos para acceder a una hipoteca serán tan estrictos o más que los que existen actualmente. “Lo más probable es que los clientes con un perfil más delicado (personas con muy pocos ahorros, con deudas o con cierta inestabilidad laboral) no puedan acceder a un préstamo hipotecario”, señalan los analistas de HelpMyCash.

Mientras no haya signos claros de recuperación en el crecimiento de las economías de la zona del euro, lo más probable es que el BCE continúe aplicando una política de tipo cero. “Parece razonable que sigamos siendo testigos de un entorno de tipos de interés bajos, con rebajas de precios tanto en las ofertas de tipo fijo como en la modalidad variable”, comenta Carlos Rodríguez, director Comercial de Everyprop Luxury Realty.

Aun así, los bancos podrían encarecer otros gastos en sus hipotecas para hacerlas más rentables y es muy probable que mantengan activo el mercado de subrogación por la necesidad de obtener una mayor rentabilidad, según analistas del comparador.

Fuente ElPais.

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Chamberí es el tradicional barrio de Madrid que concentra el lujo inmobiliario

Por

lujocentral

Publicado en Lujo Inmobiliario En May 13, 2021

NOTA DE INTERÉS

Chamberí es el tradicional barrio de Madrid que concentra el lujo inmobiliario

Más de 25 promociones de obra nueva se encuentran en proyecto, construcción o recién entregadas en el distrito, uno de los más caros de la capital y donde se registran precios de hasta 12.000 euros el metro cuadrado.

Promociones premium, promociones boutique, lujo… son nombres diferentes para una misma tipología de obra nueva que predomina en esta cotizada zona, que concentra el metro cuadrado más caro de la capital tras Salamanca, Centro y Chamartín.

En este barrio tradicional destacan los ‘micro-mercados’ (zonas cercanas que se comportan de manera diferente en precio y cliente). Así, aunque la media de todo el distrito ronda los 4.500 euros el metro cuadrado, el rango va desde los 4.300 euros cuadrados en Gaztambide a los 8.200 euros en Almagro, donde hay promociones de hasta 12.000 euros el metro cuadrado.

Para Luis Valdés, ‘director gerente’ del Área Residencial Colliers, una consultora inmobiliaria que vende diversas promociones en las calles más cotizadas de este distrito, la zona más exclusiva estaría ubicada de norte a sur de José Abascal hasta los bulevares de Sagasta y Carranza, y de este a oeste, de Castellana a Santa Engracia. En esta última calle se concentra hoy el mayor número de proyectos, que «empezaron a gestarse hace dos y tres años».

La diferencia entre estas calles y barrios no está solo en el precio, sino también en el público objetivo. El cliente internacional opta por promociones ubicadas en la zona de Almagro y especialmente en las calles de Zurbano, Zurbarán, Montesquinza, Blanca de Navarra, Fortuny o Jenner, con edificios señoriales que recuerdan al barrio de Salamanca. Ambas zonas fueron elegidas para establecer su residencia a finales del siglo XIX y principios del XX por gran parte de la aristocracia española.

El sector donde predomina el cliente nacional está formado por las calles que abrazan Olavide y Río Rosas. Esta zona conserva el ambiente de un barrio tradicional que es uno de sus grandes atractivos; además de una prolífica oferta gastronómica, especialmente en Ponzano, Ríos Rosas, Rafael Calvo y Olavide.

En Bretón de los Herreros 7, una promoción de AKM se vendió íntegramente antes de la pandemia, el comprador nacional ha representado el 70%, y las unidades restantes se han distribuido entre mexicanos y norteamericanos. Sin embargo, en Santa Engracia 43, que se está construyendo ahora mismo y del que solo quedan dos unidades a la venta, todos los compradores han sido españoles.

Rehabilitación integral y espacios comunes

La fórmula del éxito de estas promociones se basa en la ubicación y el ambiente del barrio, junto con reformas integrales de edificios completos, en unos manteniendo una fachada o parte de ella, en otros con proyectos de nueva planta (más frecuentes aquí que en el barrio de Salamanca). Lo fundamental es el alto nivel de calidad en acabados e instalaciones, así como una buena oferta de los conocidos como ‘amenities’: piscina, spa, gimnasio, zona gourmet, solárium estilo chill out e incluso espacios de coworking.

Samuel Population, director de Residencial y Suelo de CBRE, comenta que un activo escaso pero muy deseado son los garajes de la finca. «Sin embargo, no siempre se hacen». El resto de extras en las nuevas promociones ya son habituales, como la piscina, que en la mayoría de los casos está en la azotea. «No importa cuán pequeños sean estos servicios, hay que instalarlos», dice Population.

La consultora Knight Frank también tiene varias promociones en su portafolio. Manuel Juzgado, gerente de Obra Nueva de esta empresa, señala una tendencia hacia la tipología de 2 y 3 dormitorios para el cliente nacional que compra como reposición; y 1 dormitorio para quien busque inversión. Sin embargo, el cliente internacional busca propiedades más grandes. «También señala la falta de garaje como uno de los problemas sin resolver». Aunque el estacionamiento robotizado puede ser una solución, son muy costosos. »

Desde la promotora Stoneweg, destacan el bajo número de viviendas por promoción como una de las ventajas valoradas por los compradores. “En nuestra promoción Alfonso X, por ejemplo, solo hay una o dos casas por piso. Esto, además de la tranquilidad en la convivencia, hace que las casas gocen de ventilación cruzada y doble orientación”.

¿Los desarrolladores seguirán invirtiendo en esta área?

El mercado de obra nueva en este barrio ha alcanzado una madurez que plantea dudas sobre si seguirá dejando espacio para nuevos desarrollos. Para Samuel Poblacion, de CBRE, “los precios en esta zona ya están muy estresados, tanto en la compra de inmuebles por parte de la promotora, como en la comercialización final, lo que repercutirá en el ritmo de venta”. Las restricciones por la pandemia también han afectado a los compradores potenciales; Desde el inicio, al internacional, por la dificultad de cerrar la operación en persona, y también al nacional por la incertidumbre económica. Sin embargo, “a la hora de hacer tal inversión, estas propiedades ofrecen espacios como terraza y zonas comunes tan valoradas tras los confinamientos que la segunda mano en esta zona no puede ofrecer”, recuerda Manuel Juzgado, de Knight Frank.

Desde el lado promotor, Javier Martín, director de promoción de Grosvenor en Madrid, apunta que las viviendas que se han retrasado por Covid-19 ya se están entregando. «Deberían haberse entregado a finales del año pasado y lo haremos a mediados de este año». También explica que hay nuevos proyectos en fase inicial que verán la luz en unos tres años, «en función de las actuaciones que se decidan para cada uno de los edificios, ya sea una obra nueva completa o una total o parcial rehabilitación. Pero sólo en la licencia, se va un año. ”El gerente cree que todavía hay un recorrido en esta zona y, sobre todo, interés por parte del público comprador, con “promociones que se venden en tres meses y de las que hay son solo unidades específicas como los áticos, que tienen un precio más alto «.

Xavier González, socio de AKM, la promotora de Santa Engracia 43 (uno de los edificios más característicos de esta calle), también cree que los precios se han mantenido bien. Sin embargo, el freno principal de los proyectos no es la demanda, sino el suelo. «Encontrar edificios siempre ha sido difícil y ahora sigue siendo así, hay poca ‘materia prima’ a precios razonables».

Desde Dazia Capital, otra de las grandes firmas inversoras que rehabilita edificios en barrios ya consolidados como Salamanca o Chamberí, afirman que «todavía queda un largo camino por recorrer», asegura Belén Grimau, directora comercial del grupo. En Santa Engracia, Dazia está construyendo dos proyectos, uno en el número 3 y otro en el 129; ambos de rehabilitación integral pero con un público objetivo diferente: el primero más dirigido a un público internacional y el segundo nacional. “El primero está parado lógicamente por la situación actual, pero estamos convencidos de que volverá lo antes posible, porque Madrid sigue siendo un mercado interesante y el barrio de Salamanca ya no puede abastecer la demanda de este tipo de cliente”.

La rehabilitación integral de edificios no es la única vía que está ofreciendo la obra nueva. También comienzan a aparecer en el mercado inmuebles sueltos o pisos completos de edificios, que se renuevan para ofrecerlos nuevos al mercado. Es el caso, por ejemplo, de Covarrubias 1 (el edificio cuya planta baja es el restaurante Fismuler) donde Avellanar ha comprado una planta entera de 600 metros cuadrados donde va a construir dos viviendas de 300 metros cuadrados cada una. La misma promotora, especializada en adquirir inmuebles y rehabilitarlos para luego ponerlos en el mercado, está desarrollando en Sagasta 20 otra rehabilitación de un ático de 300 metros cuadrados con terraza de 52 metros cuadrados orientado al sur que será comercializado por Avellanar. Hogares.

La oferta crece, por tanto, en Chamberí y parece que los compradores, sobre todo nacionales, también.

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Fuente Expansion.

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Jeff Bezos se ha comprado una casa de 165 millones

Por

sicktape

Publicado en Mansiones En Nov 28, 2020

NOTA DE INTERÉS

Jeff Bezos bate todos los récords: se ha comprado una casa de 165 millones

El productor David Geffen le ha vendido su descomunal mansión, a la que el dueño de Amazon ha completado con una finca adyacente de 90 millones más.

David Geffen y Jeff Bezos cerraron el trato en la cubierta del Rising Sun, el yate del primero. Sin intermediarios, de millonario a millonario. Y aunque la cifra de 165 millones de dólares (134,4 en euros) es abultadísima, Bezos no notará absolutamente nada: Forbes estima su fortuna en 132 mil millones de dólares, más del doble de Amancio Ortega.

El Wall Street Journal, el medio que descubrió la operación, ha encontrado un dato más: Bezos ha adquirido la finca adyacente por otros 90 millones y que pertenecía a Paul Allen, cofundador de Microsoft.

El terreno del acaudalado productor David Geffen, fundador de Geffen Records y uno de los primeros inversores de Apple, abarca 36.420 m2 y fue diseñado por Jack Warner, presidente de Warner Bros, en la década de 1930. Él lo adquirió por 47,5 millones de dólares (43,6 de euros) en 1990.

Con esta compra, el hombre más rico del mundo, pulveriza el récord de California y del condado de Los Ángeles, que estableció Lachlan Murdoch compró la finca Chartwell en Bel Air por 150 millones de dólares. En realidad, parece una verdadera carrera entre millonarios por superar la compra del anterior: la mítica mansión del productor de televisión Aaron Spelling, la que siempre fue tenida por la más cara de todas hasta estas fechas, fue vendida por 120 millones a alguien aún no identificado.

Ahora, la joya de la corona es la conocida como Casa Encantada, anexa al Bel Air Country Club y por la que piden nada menos que 225 millones de dólares, 206,7 medido en euros. Todos los mediadores se están frotando las manos ante el empuje que Bezos acaba de dar al negocio inmobiliario.

Fuente La Vanguardia.

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Jeff Bezos, Lujo

Vender la nuda propiedad de una vivienda

Por

lujocentral

Publicado en Nuda Propiedad En May 20, 2021

NOTA DE INTERÉS

Vender la nuda propiedad de una vivienda

Repasamos con los expertos las claves de esta alternativa para vender la casa y seguir viviendo en ella

En los últimos años ha ido ganando fuerza la alternativa de vender la nuda propiedad de una vivienda. Una forma que permite a los propietarios mayores de 65 años obtener liquidez mediante la venta de su vivienda, aunque sin dejar de vivir en ella el resto de sus días.

¿Y cómo es posible vender la casa sin renunciar al usufructo de la vida? La clave es entender que la propiedad total de una propiedad se divide en dos partes: usufructo y nuda propiedad. El primero es el derecho a usar la propiedad y el segundo, la propiedad en sí. Por lo tanto, la propiedad de la vivienda se puede vender, pero no el derecho a usarla y disfrutarla de por vida.

En España hay muchas empresas especializadas en este tipo de operaciones y desde principios de año incluso existe una franquicia inmobiliaria, impulsada por la consultora Eduardo Molet.

El propio Molet recuerda que “los ciudadanos llevan muchos años utilizando nuestros ahorros para comprar viviendas. El ahorro acumulado de los mayores de 65 años en España en vivienda es más de seis veces superior al acumulado en todos los planes de pensiones privados y a una determinada edad es el momento de rentabilizar este ahorro ”. E insiste en que“ nuestros mayores afirman que quieren seguir viviendo y disfrutando en casa, con sus cosas, sus comodidades y sus recuerdos hasta su muerte, aunque sean muy mayores y requieran cuidados domiciliarios o sean dependientes. «Por eso» hay que normalizar la idea de utilizando los ahorros acumulados a través de la vivienda durante la jubilación, en contraposición a la cultura de la herencia, que nos ataba a la idea de que la casa es solo para que la hereden nuestros familiares ”.

En la misma línea, Pablo Vidal, asociado senior del área Fiscal de Lexpal Abogados, sostiene que “el progresivo envejecimiento de la población y las circunstancias del mercado inmobiliario propias de la coyuntura económica actual han acentuado la diferencia existente entre el nivel de los ingresos y el valor de la propiedad. Por ello es cada vez más habitual que los propietarios en edad avanzada pongan a la venta sus inmuebles, reservándose el usufructo vitalicio de los mismos, pudiendo disfrutar de la plusvalía vinculada a sus inmuebles durante su vida ”.

Ante el creciente número de personas mayores que están pensando en vender su vivienda en propiedad para obtener ingresos extra y el interés de inversores y particulares por comprar un inmueble residencial, repasamos las principales claves de una operación de estas características, desde la necesidad de firmarla. Ante notario público para evitar problemas futuros hasta los impuestos que debe pagar cada parte y cómo se tienen que distribuir los gastos de mantenimiento de la vivienda en cuestión.

Consideraciones Generales

Lo primero que debemos tener claro es que el vendedor del inmueble desnudo debe tener al menos 65 años, aunque la edad más común en este tipo de transacciones es de 75 años o más. Además, estas operaciones suelen estar reservadas para inmuebles ubicados en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Bilbao, Valencia, Sevilla, Alicante o Las Palmas, y en núcleos turísticos como Marbella o Benidorm.

Por ejemplo, Grupo Retiro, despacho de abogados dedicado desde hace 25 años a asesorar e intermediar a personas mayores de productos que les permitan rentabilizar sus activos inmobiliarios y que cuenta con la titularidad de varias propiedades en venta en idealista, solo gestiona operaciones en municipios con más de 50.000 habitantes, pero reconoce que existen áreas de interés turístico que pueden volverse viables en municipios con menos habitantes. De hecho, se espera que la fórmula también sea extrapolada a ciudades secundarias y pequeños municipios, donde hay menos actividad inmobiliaria y aún se desconoce el producto.

Otro factor que hay que tener en cuenta es que la venta de la nuda propiedad de la vivienda no se realiza a precios de mercado, sino con descuento. El rango es amplio (la rebaja puede estar entre el 20% y el 60%, aproximadamente), dependiendo de la ubicación y características del inmueble, así como de la edad del vendedor y su potencial esperanza de vida. En términos generales, cuanto mayor es el propietario, menor es la reducción que se aplica al precio y viceversa.

Pero el mero hecho de que se aplique un descuento es una de las ventajas para el comprador, ya sea inversor o particular, porque puede adquirir un inmueble a menor precio, aunque no tendrá derecho a disfrutarlo temporalmente (hasta se produce la muerte del vendedor, que queda en usufructuario).

Como insiste el consultor inmobiliario Eduardo Molet, se trata de una “alternativa rentable para un inversor, ya que adquiere la propiedad de una casa a un precio muy bajo y en el mediano o largo plazo encuentra el control total de una casa por la que pagó Hace muy poco años ”, y también es una“ inversión de dimensión social, porque ayuda a las personas mayores a resolver problemas económicos ”. En el caso de los inversores, hay interés desde muy diversos perfiles: desde Socimis, sociedades de capital, fondos de inversión o grupos familiares hasta profesionales, ejecutivos y emprendedores que tienen ahorros que no necesitan en el corto / medio plazo, y que quieren rentabilizarlo mediante una inversión inmobiliaria a largo plazo. Y, según Molet, también es una alternativa interesante para aquellos particulares que «aspiran a comprar un piso con determinadas características que no podrían adquirirlo al precio actual del mercado, pero que, con este método, pueden obtenerlo en el futur».

Finalmente, los expertos recuerdan que la transacción, al igual que una compraventa convencional, debe estar firmada ante notario e inscrita en el Registro de la Propiedad para evitar problemas futuros y obtener todas las garantías legales.

“La elevación al público ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad son constitutivas del derecho de usufructo, por tanto, sin la inscripción, no existe el derecho de real de usufructo oponible» erga omnes «, recuerdan desde Lexpal Abogados. La firma también recomienda acudir a expertos en la materia para llevar a cabo este tipo de acuerdos, con el fin de evitar el principal riesgo que pueden encontrar ambas partes: la configuración de las cláusulas de la operación que se incluirán en la venta. y en el título constitutivo del usufructo.

Alternativas de recogida

Otro factor que se debe tener en cuenta es que existen varias formas de realizar esta operación, dependiendo de cómo las partes acuerden la forma de pago. Estas son las alternativas:

· Un solo pago. Según Lexpal Abogados, “el vendedor del inmueble desnudo recibirá el importe total al inicio de la operación. En la fecha de extinción (que suele ser la muerte del vendedor y usufructuario), el comprador consolidará la propiedad total sin tener que abonar ningún importe adicional al vendedor ni a sus descendientes ”.

· Anualidad. En este caso, aclara la oficina, “el vendedor transfiere la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia. Al final del usufructo, el comprador consolidará la propiedad total sin tener que abonar ningún importe adicional al vendedor ni a sus descendientes. Es aconsejable que en este caso se incluya una condición resolutoria para los casos de impago, por la cual el usufructuario recuperaría la plena propiedad del bien ”.

· Alquiler temporario. Esta alternativa permite al vendedor mantener el derecho de usufructo, a cambio de recibir un ingreso por un período determinado. «En el caso de que se cumpla la fecha de vencimiento antes de los plazos previstos para el alquiler temporal, se podrá acordar el derecho del vendedor o sus descendientes a recibir los montos pendientes. También es recomendable establecer condición resolutiva para los casos de no -pago ”, agrega la oficina.

Impuestos a pagar

Ahora es el momento de revisar la tributación que se aplica en este tipo de venta a cada una de las partes.

Impuestos pagados por el vendedor de la nuda propiedad

Como norma general, explica Xavier López Villaécija, director del área Fiscal de Sanahuja Miranda, “la venta de la mera propiedad de un inmueble implica una alteración patrimonial sujeta al IRPF. Por tanto, si hay beneficio, estaría sujeto a tributación por dicho impuesto, salvo que se pudiera aplicar alguna exención, como la venta del inmueble desnudo de la residencia habitual de un contribuyente mayor de 65 años ”.

Es decir, si es la residencia habitual, el vendedor estará exento de tributación el 100% de la posible plusvalía que genere esta transmisión, exención que se extiende a los contribuyentes con dependencia severa. Por otro lado, si se trata de una segunda residencia o si la persona mayor no cumple con los requisitos exigidos por Hacienda, tendría que pagar impuestos en su IRPF por la plusvalía generada.

Por otro lado, están los impuestos que se aplican sobre los ingresos que recibe el vendedor de la nuda propiedad. En este sentido, Mar Villa, directora de atención al cliente de Grupo Retiro, recuerda que “los mayores de 70 años estarán exentos de gravar el 92% de las percepciones que perciban como rentas vitalicias, mientras que si la renta es temporal, la exención depende del plazo de cobro de la renta, y oscila entre el 75% y el 88% ”.

En tercer lugar, está el pago de la plusvalía municipal al Ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Este ‘peaje fiscal’ es el más relevante de la operación y no se puede evitar. Sin embargo, desde Grupo Retiro afirman que una alternativa es negociar con el comprador para que sea él quien se encargue de pagar este impuesto e incluir el convenio en la escritura para que la persona mayor no tenga que afrontar este gasto.

Impuestos pagados por el comprador de la nuda propiedad

Independientemente de que puedas pactar con el vendedor el pago de la plusvalía municipal, lo que debes pagar es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en dos momentos distintos. Según Lexpal Abogados, «uno se encuentra en el momento de la adquisición del inmueble desnudo y el otro, en la fecha de extinción del derecho de usufructo (normalmente, después de la muerte)».

Cómo se comparten los gastos de vivienda

Si bien la operación siempre está sujeta a negociación y acuerdo entre las partes, por regla general el usufructuario es quien se hace cargo de los gastos de suministros, reparaciones ordinarias, el IBI y su parte del seguro del seguro de propiedad (contenido y responsabilidad civil) «.

Así, recuerda Eduardo Molet, «al comprador no le molesta el usufructuario por averías o deterioro de la casa, grifería, fontanería, electrodomésticos, calefacción, electricidad …, ya que el mantenimiento y reparación son por cuenta del usufructuario».

En el caso del comprador de la nuda propiedad, recuerda el asociado senior de Lexpal Abogados, «debe hacerse cargo de los gastos de comunidad (incluyendo posibles derrames), las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional en el seguro de la propiedad (continente)». A pesar de que este es el escenario más común, Vidal afirma que conviene “dejar constancia en la escritura de transmisión del inmueble desnudo a quién corresponderá el pago de cada uno de estos conceptos, teniendo en cuenta que son conceptos que pueden ser regulado por las partes a su propia discreción ”.

Consejos para el vendedor y el comprador de la nuda propiedad

Luego de ver las formas en las que se puede realizar la venta del inmueble desnudo de una vivienda, los impuestos que se deben pagar y cómo se distribuyen, es conveniente revisar algunas consideraciones generales para cada una de las partes al abordar la transacción.

Según Ignasi Vives, abogado del bufete Sanahuja Miranda, en primer lugar y antes de firmar es que “tanto el beneficiario final como el propietario único deben conocer cuáles son sus principales obligaciones y derechos. En todo caso, el usufructuario debe tener claro que su principal obligación es mantener la cosa usufructuada en correcto estado, asumir los gastos de manutención y devolverla en el mismo estado en que se adquirió ”.

Por otro lado, el departamento de atención al cliente de Grupo Retiro recuerda al vendedor que, antes de optar por esta fórmula, analizan las diferentes alternativas disponibles en el mercado que permiten obtener liquidez a través de activos inmobiliarios, como las hipotecas, inversiones, anualidades inmobiliarias o la venta con alquiler garantizado, y enfatizar que, dependiendo de la edad y necesidades del vendedor, la ubicación del inmueble y sus características, una alternativa puede ser mejor que otra.

También insiste en la necesidad de verificar que tiene derecho a hacer uso de las exenciones fiscales y los gastos de compra y venta que conllevará la transmisión, así como acudir a un profesional especializado para tasar la propiedad y poder detallar todas las particularidades de la venta en las cláusulas de la escritura, y garantía de que este intermediario cuenta con un servicio postventa que lo ‘acompaña’ durante la vigencia de la operación; es decir, hasta su muerte.

En el caso del comprador, Villa afirma que es conveniente contar con un profesional para evaluar la propiedad, calcular la rentabilidad de la operación … y estar informado de los trámites legales y fiscales que se deben realizar luego del fallecimiento de el usufructuario para la consolidación del pleno de dominio, “teniendo en cuenta las diferencias que puedan existir si el comprador es una persona física o jurídica según la modalidad de compraventa de inmueble de que se trate”.

Por otro lado, Lexpal Abogados insiste en que el comprador tiene derecho a «solicitar que se le entregue el inmueble si existe un abuso considerable por parte del usufructuario en detrimento del adquirente del inmueble desnudo», ya que «el deber del usufructuario es preservar el bien ”. En todo caso, enfatizan,“ a la hora de negociar el precio de venta del inmueble desnudo, sería recomendable que el vendedor cuente con una tasación reciente de un tasador oficial ”.

Además, recomiendan que el comprador, además del análisis financiero de la operación, “realice las comprobaciones propias de la venta de un inmueble (titularidad, cobros, estado de la deuda, etc.) con especial minuciosidad en cuanto a los gastos corrientes asociados con la propiedad «.

Sin embargo, el consultor inmobiliario Eduardo Molet pide no banalizar con este tipo de operaciones ni tratarlas con crueldad. “Es una acción mediante la cual una persona mejora su calidad de vida y recibe una suma de dinero que puede utilizar para lo que quiera (viajar, cuidar, ayudar a su familia…) y garantizar su hogar a otro y mejorar su poder adquisitivo. Lógicamente, las leyes del mercado intervienen para fijar un precio, y para ello se tiene en cuenta la edad ”, concluye.

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Fuente Idealista.

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Nuda Propiedad

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Los alquileres caen en España por primera vez desde la Gran Recesión

Por

lujocentral

Publicado en Alquileres en España En Mar 18, 2021

NOTA DE INTERÉS

Los alquileres caen en España por primera vez desde la Gran Recesión

La fuerte caída en las grandes ciudades, especialmente Barcelona, Madrid y Sevilla, arrastró a la baja el precio medio en el país.

Bajar el precio de los alquileres ya no es un fenómeno exclusivo de la gran ciudad. El importe medio de los alquileres en España desciende o se estanca en los registros de los principales portales inmobiliarios por primera vez en años. La crisis del coronavirus de enero cortó una racha de crecimiento ininterrumpido desde julio de 2015, según Fotocasa, y desde hace un año, junio de 2014, para Idealista. Mientras tanto, en las grandes ciudades, los arrendamientos no encuentran fondo.

Los portales inmobiliarios comenzaron a registrar caídas en los alquileres en las principales ciudades en las primeras etapas de la pandemia. Mes a mes, los alquileres se abarataron y eso comenzó a reflejarse también en el promedio nacional. Esto, sin embargo, resistió en términos interanuales, es decir, las rentas de un determinado mes seguían siendo superiores a las del mismo mes del año anterior. Esta tendencia se ha roto en 2021: la media de 11 euros por metro cuadrado que, según Idealista, se pidió para un alquiler en España el pasado mes de enero es un 0,1% menos que 12 meses antes. No es una gran caída, pero es muy significativa: no se había producido desde junio de 2014.

Los datos facilitados por Fotocasa y Pisos.com a EL PAÍS reflejan la misma tendencia en sus estadísticas. Para Fotocasa, en enero la renta media española se estancó (0%), tras crecer de forma ininterrumpida durante 65 meses. Pisos.com es el que recoge la mayor caída, un 1,8% en términos interanuales, aunque ese portal ya apuntaba a un ligero descenso del 0,1% en noviembre.

Los datos de enero representan una inflexión en comparación con diciembre en los tres casos, cuando hubo una coincidencia de que los ingresos promedio terminaron 2020 más altos de lo que comenzaron, a pesar de la pandemia. Hay que considerar que los portales cobran los precios de venta (lo que piden los propietarios) y no el precio al que se cierran los contratos. Por eso, el economista Gonzalo Bernardos, director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, señala que «reflejan mejor las tendencias al alza que a la baja» y cree que posiblemente los precios reales comenzaron a caer hace meses.

Entre las causas, Bernardos apunta fundamentalmente a un “exceso de oferta”. Según un reciente estudio de Casafari, plataforma que gestiona una gran base de datos inmobiliaria enfocada a profesionales y empresas del sector, el número de viviendas disponibles para alquilar en España se disparó el año pasado un 178%. Los autores del informe apuntan directamente al traspaso de viviendas turísticas al alquiler tradicional como el principal motivo.

Junto a este fenómeno, el de los pisos turísticos que en las grandes ciudades y zonas costeras buscan alternativas a la escasez de viajeros, existen otros también derivados de las dificultades económicas de las familias. “Si de repente te encuentras en una ERTE [despido temporal], ves que tienes que pagar menos”, dice Lázaro Cubero, director de Análisis de Grupo Tecnocasa. “Mucha gente salió de la casa donde estaba para buscar una más barata, ya detectamos un movimiento por este motivo en algunas ciudades durante el primer encierro”, explica.

A todo ello se suman las mudanzas en busca de pisos de mayor tamaño, para necesidades como las derivadas del teletrabajo. “Son personas que quieren pagar lo mismo, pero con más metros”, dice Cubero. Esto también se traduce en menores ingresos promedio y ambos expertos creen que es consistente con el movimiento que muestran los portales, donde los alquileres en las grandes ciudades comenzaron a caer antes, que reciben más turistas y más viajes por motivos de trabajo o estudio.

Grandes bajadas

Por eso Bernardos señala que, a la larga, «en las ciudades pequeñas la renta no va a bajar tanto». “En una capital media, las diferencias de renta son del 30%, pero en Barcelona o Madrid es muy alta, todavía hay un 200% entre las zonas más caras y las más baratas”. En resumen, más viajes a la baja en dos ciudades que para el economista «tienen la mayor sobreoferta de viviendas de alquiler desde la llegada de la democracia».

Los datos de los portales de enero muestran precisamente que la sangría de precios no cesa en ciudades de más de medio millón de habitantes. En Barcelona, los tres coinciden en que el colapso es de dos dígitos respecto a los montos de hace 12 meses. En Madrid, que también acumula retrocesos mes a mes desde mediados de 2020, los pisos ya valen un 8,6% menos que un año antes según Idealista, lo que les da un descenso menor. El mayor colapso de todos los registrados es el de Pisos.com a Sevilla (-14,78%).

En definitiva, todas las estadísticas apuntan a fuertes retrocesos que ni siquiera Zaragoza, que es el que mejor se retrata, aparece en los tres casos. Respecto a diciembre, el precio de la vivienda bajó en todas las grandes ciudades, con la única excepción del dato de Fotocasa de Valencia, que arroja un ligero incremento mensual del 0,1%; Aunque eso no impide que las casas sean un 7,4% más baratas en términos interanuales, según la misma fuente. Zaragoza y Valencia, además de ser los que menos caen, son también los que tienen las rentas medias más baratas, algo en lo que también hay sincronía entre los portales.

El hecho de que las cataratas sigan acelerándose en las metrópolis demuestra que todavía hay un viaje por el desierto por un tiempo, dicen los expertos. “Este año no se resolverá el tema económico, ojalá se resuelva el sanitario, y la lógica indica que la tendencia a la baja continuará”, dice Cubero. «Hay muy pocas posibilidades de que ocurra lo contrario y a partir de ahí, si todo va bien, el descenso comenzará a ralentizarse», añade.

No obstante, el analista de Tecnocasa también apunta que la recuperación se reflejará antes en los arrendamientos que en los precios de venta, como también ha ocurrido con el golpe de la crisis del coronavirus: “El alquiler es más ágil y estas tendencias se ven antes. Si alguien decide que quiere cambiarse de casa, cambia en dos meses ”.

Bernardos advierte que, antes de volver a crecer, el mercado dará otras señales. «Primero verá cuánto más rápido alquilar es mucho más rápido y luego el siguiente paso será subir los precios», describe. Sin embargo, el economista apuesta a que hay descuentos por meses. “En 2022 el precio seguirá cayendo porque será necesario seguir absorbiendo el exceso”, predice, “hemos observado una caída del mercado en picado por exceso de oferta, que es una novedad, y luego seguirá una subida de precios, pero mucho más despacio”.

Fuente ElPais.

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