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Madrid, objeto de deseo del mercado inmobiliario de lujo

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sicktape

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NOTA DE INTERÉS

Madrid, objeto de deseo del mercado inmobiliario de lujo

La capital se ha convertido en polo de atracción para invertir viviendas de alto ‘standing’ por precio, infraestructuras y calidad de vida.

El informe de tendencias del mercado inmobiliario, ha colocado este año a Madrid en la sexta posición mundial en la lista de revalorización del mercado de viviendas de lujo. El informe, que pronostica cómo será la evolución del mercado inmobiliario internacional, sitúa a París (Francia) a la cabeza con un crecimiento estimado del precio en residencial de alto standing del 7%. El segundo lugar lo ocupan Berlín (Alemania) y Miami (EE.UU.) con un 5% y Ginebra (Suiza) y Sídney (Australia), a continuación, con un 4%. El vaticinio para Madrid es que la subida sea del 3%, lo mismo que para Singapur (República de Singapur) y Melbourne (Australia).

Las condiciones climáticas de Madrid, sus buenas comunicaciones y sus precios, más bajos que en otros países del entorno, están seduciendo a las grandes fortunas, especialmente a las latinoamericanas, dispuestas a invertir en residencias de lujo. La capital nunca sonó como una de las ciudades con más oferta de Europa en venta de inmuebles con precios de seis y más dígitos, pero se han alineado una serie de circunstancias que la han colocado en un lugar preferente.

¿Por qué el comprador de vivienda de lujo escoge Madrid?

Se considera una vivienda de lujo cualquier inmueble cuyo precio empieza en 600.000 euros, independientemente de su tamaño, de acuerdo con la inmobiliaria Everyprop International Luxury Realty, especializada en este tipo de propiedades. En Madrid, estas residencias resultan especialmente atractivas ya que la ciudad dispone de “condiciones que no se dan en ninguna ciudad del mundo: cuenta con grandes mansiones a 20 minutos del centro o a 10 del aeropuerto”, argumenta Carlos Rodríguez, director comercial de esta empresa especializada en inmuebles de lujo.

Pero existen otras razones que convierten la capital en objeto de deseo:

-Su calidad de vida y su buen clima.
-La estabilidad, seguridad y buenas perspectivas económicas del país, aunque el Fondo Monetario Internacional prevé que el PIB español crecerá un 1,6% este año, dos décimas menos de lo esperado.
-Un coste de vida más económico.
-Precios más asequibles que en otras grandes ciudades europeas como París o Londres. El metro cuadrado en residencial de lujo en Madrid ronda los 7.000 euros, lejos de los precios que exhiben otras capitales de Europa. En Mónaco, por ejemplo, se paga como media 56.100 euros por metro cuadrado, 40.700 euros se piden en Hong Kong, 28.000 en Londres, 27.000 en Nueva York y casi 20.000 en París.
-Una buena red de infraestructuras: carreteras, transporte público y servicios.
-Una importante oferta cultural.
-Proyectos residenciales de gran calidad firmados por importantes arquitectos.
-El incentivo a ciudadanos extranjeros, conocido como la golden visa, que ofrece la residencia a aquellos de fuera de la Unión Europea que inviertan más de 500.000 euros en una propiedad para uso residencial o comercial.

¿Qué tipo de vivienda, dónde y a qué precio demandan los compradores en Madrid?

La demanda de lujo pide casas de más de 200 metros cuadrados, con varias habitaciones y baños, que sean luminosas, que dispongan de piscinas de verano y de invierno, una parcela extensa con jardín, y una ubicación buena y segura. “En un piso, además, se valora mucho un hall de entrada grande, que tenga buenas vistas, por ejemplo al Retiro, y que cuente con terraza”, afirma Rodríguez.

La zona del paseo de Recoletos se alza en el primer puesto del ranking de precios, con unos 8.000 euros por metro cuadrado, que se disparan hasta los 10.000 euros según la vivienda, como un ático con piscina. También el barrio de Salamanca llega a los 7.900 euros. La zona de Los Jerónimos, en torno al parque del Retiro, ronda los 7.000 euros. El Viso y Chamberí no le van a la zaga, con 6.422 euros y 6.543 euros, respectivamente.

Fuera de la ciudad de Madrid, son el noroeste y el norte las zonas que más concentran este tipo de viviendas de lujo.

En localidades como Pozuelo de Alarcón, donde se ubica la urbanización de La Finca, se pueden pagar 3.600 euros por metro cuadrado. En la urbanización de lujo de La Moraleja se ha producido una de las ventas más sonadas del último año. Un exclusivo chalet adquirido por 12,2 millones por el empresario murciano Trinitario Casanova, responsable de la compra del edificio España al grupo Wanda. En Alcobendas, en el área de El Encinar de los Reyes se alcanzan los 4.686 euros, según datos de la inmobiliaria Everyprop. “La tendencia apunta a que aumentará la demanda y también los precios, en torno al 8%”, señala Rodríguez.

¿Quién compra vivienda de lujo en Madrid?

Los españoles siguen siendo los que más pisos de lujo adquieren en la capital, con el 80% de las compras. Las grandes fortunas latinoamericanas que llegan desde Colombia, Venezuela y, sobre todo, de México, son las que más han invertido en la capital española en los últimos años, suponen el 20% del resto de los compradores, según datos de la inmobiliaria Barnes Spain.

Además de la seguridad y el clima, estos inversores ven en Madrid un lugar “donde el idioma les permite desenvolverse sin problema”, apunta Rodríguez. “También aumenta la demanda porque muchas sedes de multinacionales están en Madrid y hasta aquí llegan sus altos ejecutivos para vivir temporadas”, añade.

Fuente ElPais.

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Rentabilidad del alquiler de viviendas

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sicktape

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NOTA DE INTERÉS

La rentabilidad del alquiler de viviendas se enfría

La rentabilidad de la vivienda se modera. El asunto no es menor. Inquieta y preocupa a partes iguales a miles de inversores que han destinado sus ahorros, pocos o muchos, a la compra de una casa para su puesta en alquiler con el propósito de ganar dinero con las rentas. En los últimos años se ha convertido en el activo más rentable para cualquier inversor que quiera obtener el máximo rendimiento de su capital.

¿Corre peligro ahora la gallina de los huevos de oro?

La rentabilidad total de la vivienda se ha colocado en el 8,5% en el tercer trimestre de este año. En el segundo trimestre estaba en el 9,2% y en el primero rondó el 10,7%. Pero es que el año pasado acabó en 10,6% y el anterior en 11,4%, según el Banco de España. Suenan campanas de estancamiento. «La desaceleración de la economía se está dejando sentir en el mercado de la vivienda, a lo que hay que añadir la incertidumbre generada por algunos cambios normativos», señala Miguel Cardoso, economista jefe para España en BBVA Research.

Para entender este frenazo de la rentabilidad hay que conocer sus dos componentes. El Banco de España no solo tiene en cuenta el rendimiento del alquiler, sino también la revalorización a 12 meses del inmueble. Es lo mismo —por poner un símil— que ocurre con las acciones de una empresa cotizada, donde por un lado está la rentabilidad por la apreciación del capital y, por otro, los dividendos recibidos por esa acción.

Vayamos a la primera variable: lo que renta comprar un piso para ponerlo en arrendamiento. En el tercer trimestre de este año la rentabilidad bruta del alquiler se estancó: fue del 3,8%, frente al 4% de año anterior, el 4,2% de y el 4,3% los dos años anteriores, según el Banco de España. Ha caído del 4% por primera vez debido a que las alzas de las rentas se han ido desinflando. Está por ver si lo harán aún más tras el anuncio del nuevo Gobierno de regular el precio del alquiler en barrios donde está por las nubes.

El Banco de España no es la única institución que ha puesto sobre la mesa el estancamiento de los rendimientos del alquiler. «Hemos notado que tanto el número de inversores como la rentabilidad han bajado, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, mientras que en urbes medianas como Zaragoza, Valladolid y Sevilla han crecido por los precios de venta más económicos y el importante incremento de las rentas», argumenta Lázaro Cubero, responsable del departamento de Análisis de Tecnocasa.

«Es lógico que los precios del alquiler, que han subido más rápido que los de venta, tiendan a desacelerarse y, por tanto, hay margen de compresión de rentabilidades en el entorno del 3,5% o 4% para este año», dice Juan Moreno, analista de Bankinter. Porque, «el techo del alquiler es la capacidad salarial de las familias, que se ve afectada por la situación económica. En los inicios de la recuperación en las zonas de alta demanda, como Madrid, Cataluña o Baleares, se podían adquirir viviendas a un precio muy rebajado con respecto a las rentas que se pagaban; pero hoy resulta bastante complicado», dice Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum Global Management (TGM). No obstante, añade, «no podemos concluir tendencias globales claras, ya que existen múltiples micromercados de alquiler residencial, incluso, dentro de un mismo municipio».

Ni bonos ni Bolsa

A pesar del estancamiento, los expertos recalcan que sigue siendo una inversión más atractiva y rentable que otras alternativas de bajo riesgo. «El recorrido en las subidas del precio del alquiler ya es limitado y es lógico que se estabilice. No obstante, hablamos de una rentabilidad cercana al 4% que no dan muchos productos financieros», apunta Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE. Y tanto. Los bonos del Estado a 10 años rentan el 0,43%, y los depósitos de los hogares a más de un año rondan el 0,07%. La Bolsa española, que sufre una gran volatilidad, concedió en el tercer trimestre una rentabilidad negativa del 1,5%, aunque venía del -4,4% del trimestre anterior.

Llegados a este punto, asalta una duda. ¿Cómo calcula el Banco de España el rendimiento del arrendamiento si no existe una estadística oficial de alquileres? Se estima a partir de la Encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España de 2006 del Ministerio de Fomento y de la evolución del IPC de alquileres. Hoy, dicen los analistas, es la mejor información disponible al no existir precios del alquiler oficiales en España. Aunque esto cambiará. El real decreto ley de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler contempla la creación de una base de datos oficial con las fianzas depositadas en los Institutos de la Vivienda de cada autonomía. Estará listo en los primeros meses del año.

Esto explica que el dato de rentabilidad que ofrecen los portales inmobiliarios —manejan solo precios de oferta—, sea discordante con el del Banco de España. Según Fotocasa, «aunque no reflejan la cifra del cierre de la transacción, sabemos que en estos momentos en el precio del alquiler casi no hay negociación y en el caso de la venta ronda el 10%. Los nuestros son bastante cercanos a la realidad, más fidedignos». De acuerdo con este portal, la rentabilidad bruta (se calcula con los precios de venta y alquiler de su índice) sigue creciendo:fue del 6,6%, frente al 6,2% del año anterior.

La otra variable que tiene en cuenta el Banco de España para el cálculo de la rentabilidad total es la revalorización de la vivienda a 12 meses. Y en este sentido, «la moderación de los precios de compraventa en los últimos trimestres es lo que explica que se haya moderado la rentabilidad por precio y por consiguiente la rentabilidad total de la vivienda», dice el organismo supervisor, que usa los datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística.

Así pues, de momento, la gallina seguirá poniendo huevos. ¿De oro? «La demanda de vivienda en alquiler va a continuar creciendo, sobre todo por la llegada de población inmigrante», apuesta Miguel Cardoso. El experto de BBVA cree que este año continuará la incertidumbre y la contracción de los precios del alquiler, pero que de cara al futuro España vivirá nuevos encarecimientos y, en consecuencia, aumentos de la rentabilidad.

Por su parte, Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, opina que la tendencia será la «disminución de la rentabilidad, pero no por una ralentización del crecimiento de los alquileres, sino por un incremento más acelerado del precio de las viviendas arrendadas, que serán cada vez más líquidas y apreciadas por los inversores, sobre todo en ubicaciones blindadas a la intervención del Gobierno, como en Madrid». Y añade: «Dentro de dos o tres años comenzarán a terminarse miles de viviendas diseñadas de esta forma que deberían tener rentabilidades brutas en torno al 5% y 6%».

Fuente ElPais.

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Dejar de alquilar para comprar

Dejar de alquilar para comprar

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sicktape

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Dejar de alquilar para comprar

Los posibles compradores deben evaluar no solo la caída del precio de las viviendas, sino también su estabilidad financiera y cuánto podrían gastar en el pago de la hipoteca.

Tener suficientes ahorros y unos ingresos estables, fijarse en los movimientos del mercado inmobiliario o disponer de un préstamo hipotecario asequible, son algunos de los aspectos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda. Hoy, sin embargo, a la situación personal del futuro propietario hay que sumarle el escenario económico provocado por el Covid-19. Un panorama que puede ser una barrera o la oportunidad definitiva para cambiar de casa.

“Ahora mismo recomendamos comprar una vivienda a aquellas personas que tienen muy claro lo que necesitan y dónde quieren vivir”, comenta Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa. Aunque la decisión es muy personal, hay un aspecto determinante: la seguridad económica. Si tienes el ahorro necesario para la entrada y los gastos derivados, ahora es un buen momento para comprar ”, destaca el experto del portal inmobiliario. Además, es fundamental que los profesionales evalúen el contexto.

Desaceleración del sector inmobiliario

Como explica Joan Carles Amaro, catedrático de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, el sector inmobiliario había iniciado un proceso de desaceleración. Los precios ralentizaron su ritmo de subida, con tipos por debajo del 4% interanual (el año anterior fue del 6,6%), y el número de transacciones también descendió. El año pasado se vendieron un 2% menos de viviendas. Hoy, esta desaceleración podría ser más pronunciada debido al Covid-19 y sus consecuencias en el Producto Interno Bruto (PIB) – menos crecimiento – y empleo – más desempleo. – dice el experto.

“Se espera que los precios sigan bajando este año y durante el próximo. Sin embargo, no serán caídas muy grandes y no creemos que superen el 10%”, dice López. En España, el precio medio de la vivienda es siete veces la renta bruta disponible de los hogares, una cifra “notablemente inferior a los años de la burbuja, en los que los precios eran nueve veces la renta disponible” y por encima de la mayoría de los países del entorno europeo, apunta el experto de Esade.

Mayor demanda de alquiler

Para Amaro, existe cierta presión sobre los precios, «para que se adapten a la capacidad de pago de las familias, y las malas previsiones económicas derivadas de la pandemia sólo aumentarán esta presión a la baja». Sin embargo, la crisis del coronavirus ha provocado que la renta cobre un protagonismo mayor. “Que el mercado de ventas se esté enfriando parece un hecho y, por la teoría de los vasos comunicantes y porque las familias necesitan una vivienda para residir, todo apunta a una creciente demanda de alquiler”, destaca el economista.

“Mucha gente está pensando en salir de las grandes ciudades e irse a vivir a zonas periféricas donde encontrar viviendas más amplias, luminosas y con espacios exteriores y, para ello, están pensando en la fórmula del alquiler”, explica el responsable de comunicación de Fotocasa. Según datos facilitados por el Gobierno, el precio de los alquileres siguió subiendo durante el estado de alarma hasta el 1,2%. Madrid es la provincia más cara de España con una media de 780 euros por alquiler. Le siguen la provincia de Barcelona, ​​con 694 euros, y Baleares, con 624 euros.

Cómo hacer los cálculos correctos

La compra sigue viéndose como una inversión de futuro y una oportunidad para incrementar el patrimonio personal, a pesar del mayor desembolso inicial que en el caso del alquiler, que es más flexible pero sujeto a una mayor incertidumbre. El experto de Fotocasa recomienda que para hacer un buen cálculo de si es buena idea comprar, «lo que se destina a la hipoteca no debe ser más del 30% mensual del salario neto total». López también sugiere un porcentaje similar (30-35%) para pagar el alquiler cada mes.

Cualquiera que quiera comprar debe saber que la precaución también es una virtud a la hora de buscar financiación. “Los préstamos hipotecarios son deudas a largo plazo y en 15 o 20 años de la vida de cualquier familia pueden pasar muchas cosas. No es necesario caer en el pesimismo ni en el alarmismo, pero la prudencia nunca viene mal ”, destaca el profesor Esade. Para él, es recomendable disponer de unos ahorros que le permitan pagar unas cuotas hipotecarias o mantener cierta capacidad de ahorro después de haber pagado la cuota mensual.

Verificar la capacidad personal de pago

En realidad, los posibles compradores no deberían contraer compromisos más allá de sus posibilidades. «Si la hipoteca es de tipo variable, no estaría de más comprobar que la capacidad de pago de las cuotas se mantiene incluso cuando el Euribor sube tres o cuatro puntos», ejemplifica Amaro, para quien, aunque todavía es pronto para apreciar Es posible que debido al Covid-19 y luego de la experiencia del estallido de la burbuja inmobiliaria “las instituciones financieras sean más cautelosas a la hora de otorgar financiamiento”.

La economía es cíclica, por lo que en el futuro posterior a Covid-19 los mercados se reactivarán. «Se espera que aumente el número de transacciones y los precios, aunque, debido a la evolución cultural, es muy probable que los tipos de propiedad sigan un descenso moderado «, afirma Amaro. En España, casi el 80% de los hogares reside en una vivienda de su propiedad» aunque el apego al territorio es una tendencia ligeramente descendente «Sobre todo en las nuevas generaciones, apunta Amaro.

Fuente La Vanguardia.

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Centro Canalejas ingresa 93,5 millones

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Centro Canalejas ingresa 93,5 millones

El complejo de viviendas más exclusivo de Madrid indica en sus últimas cuentas anuales que el retraso en la apertura del hotel Four Seasons por la pandemia le costó dos millones de euros.

Centro Canalejas Madrid, la sociedad anónima que gestiona el complejo de lujo del mismo nombre a escasos metros de la Puerta del Sol, recibió 93,5 millones por la venta de los 22 apartamentos que albergan el conjunto de siete edificios en cuya rehabilitación se han invertido unos 600 millones de euros. Así se refleja en las últimas cuentas anuales formuladas por la compañía, archivadas este mes en el Registro Mercantil, en las que también se informa de cómo la pandemia ha afectado al proyecto, que debió retrasarse cuatro meses, de mayo a septiembre, la apertura del único hotel Four Seasons en España.

Si bien estas son las cuentas de dos años atrás, cuando la empresa cerró con una pérdida de 6,3 millones frente a los 1,6 millones negativos de un año antes, la empresa aprovecha los hechos posteriores al cierre para enumerar algunos hitos importantes que tuvieron lugar. Es donde las cuentas hacen referencia a las 22 viviendas de superlujo, que se han vendido por unos 15.000 euros el metro cuadrado y se encuentran entre las más exclusivas de la capital. En concreto, el informe indica que fue en abril cuando se obtuvo la primera licencia de ocupación del Ayuntamiento. Dos meses después, el 11 de junio, se formalizaron las ventas con la entrega de las escrituras. Los propietarios habían pagado como anticipo el 30% del monto de los lujosos departamentos, cuyo activo estrella es un dúplex de 700 metros cuadrados que se vendió en una operación valorada en alrededor de 10 millones.

La venta de los 21 apartamentos restantes ha llevado a la empresa hasta nueve veces más. Según las cuentas anuales, en el momento de su formulación ya se había completado la entrega de 20 inmuebles, por los que se habían recibido 81,8 millones de euros. El desembolso que tuvieron que realizar los compradores fue superior a esa cifra: las cuentas indican que este es el monto que obtuvo la empresa luego de descontar el pago del IVA (la compra de una nueva vivienda generalmente se grava al 10%). De los dos departamentos que quedaron por vender, Centro Canalejas señala que uno estaba programado para ser escriturado en octubre, mientras que el otro estaba pendiente de los controles exigidos por la normativa antilavado. Sin embargo, ambos recibieron el apoyo de 8,5 millones y 3,2 millones respectivamente. Es decir, en total la venta de la promoción Residencia Privada Four Seasons (el propio hotel se encarga de las labores de conserjería de esta exclusiva comunidad de vecinos) ha ascendido a algo más de 93,5 millones de euros. Esta cifra está ligeramente por encima de los 90 millones que, en su día, los promotores se habían marcado como meta.

La buena marcha de la compraventa de viviendas permitió amortizar íntegramente el tramo del préstamo sindicado vinculado a estas viviendas, que ascendió a 38,8 millones de euros. En principio, Centro Canalejas, participada al 50% por la constructora OHL y la firma de inversión inmobiliaria Mohari, no debería devolver la totalidad del crédito hasta el próximo mes de marzo, pero decidió hacerlo en junio del año pasado. Sin embargo, antes sí tuvo que solicitar un aplazamiento de tres meses (de marzo a junio) para la amortización del primer 75% de ese préstamo. El motivo, según las cuentas anuales, era «las dificultades que el estado de alarma decretado por el Gobierno el 14 de marzo (…) estaba provocando para el cierre de las operaciones de venta de viviendas».

5,6 millones por el corte de una línea de metro

Esa no fue la única adversidad provocada por el coronavirus. La pandemia obligó a retrasar la apertura del activo más emblemático del complejo: el Hotel Four Seasons. Este establecimiento debería empezar a recibir turistas con alto poder adquisitivo -las tarifas empezaron en 750 euros aunque se han rebajado algo con la pandemia y pueden llegar hasta los 18.000 euros la noche en la que se calcula la suite real- el 15 de mayo. 200 habitaciones no abrieron las puertas hasta el 25 de septiembre. Ante el retraso en la operación, la empresa inició un ERTE por fuerza mayor que afectó a “la mayoría de los trabajadores” (la plantilla estaba formada por 15 hombres y 12 mujeres al 31 de diciembre). Este retroceso tuvo un impacto económico estimado en alrededor de dos millones de euros. Esta cifra, además del hotel, incluye el retraso en el proyecto de galerías comerciales, donde se debieron realizar las obras de remodelación requeridas por las marcas de lujo que allí se instalarán. Si la previsión inicial era abrir este tipo de espacios comerciales a principios de este año, la nueva previsión de gestión apunta a la segunda mitad del siguiente.

Más exitosa fue la venta de otro espacio: la oficina alquilada al Banco Santander. A finales de julio se cerró la transacción mediante la cual se transfirió esta propiedad a Warburg-HIH Invest. Esta gestora de fondos alemana pagó 29 millones por el inmueble, lo que también permitió amortizar íntegramente el tramo del préstamo sindicado vinculado a oficinas, que ascendía a algo más de 10 millones. Junto a la venta de las viviendas, dejó una situación de caja de casi 59 millones para Centro Canalejas, que aprovechó para amortizar 16,3 millones de préstamos que había recibido directamente de OHL, así como para el pago de otros préstamos y la distribución. de una prima de emisión de 10,6 millones a Grupo Proyecto Canalejas (grupo propietario del 100% de Centro Canalejas y a través del cual OHL y Mohari mantienen su participación).

Otro incidente relevante denunciado en el informe es el que provocó el cierre de la línea 2 de Metro de Madrid durante cuatro meses. Los hechos en este caso se refieren a cuando el metro de Madrid vio interrumpido su servicio en los alrededores del macrocomplejo, entonces en construcción y que incluye un aparcamiento, durante cuatro meses (de enero a mayo). La compañía apunta que para solucionar este contratiempo tuvo que poner 4,8 millones de euros, que califica como gastos anticipados. Si se suman las obras de refuerzo del túnel del metro afectado, los gastos ascienden a 5,6 millones. De ellos, a finales de ese año había recuperado 816.000 euros del seguro. En enero Mapfre desembolsó 2 millones en concepto del «monto mínimo del siniestro» que, según las cuentas anuales, «continúa en la fase de peritaje y valoración».

Fuente ElPais.

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Gimnasios caseros de lujo en medio de la pandemia

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lujocentral

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Gimnasios caseros de lujo en medio de la pandemia

Con la llegada del coronavirus, toda la actividad se limitó al interior del hogar, por lo que muchos negocios tuvieron que cerrar hasta nuevo aviso.

Uno de ellos fueron los gimnasios, que se dieron cuenta de que podían reinventarse y seguir ofreciendo sus servicios durante la pandemia y los sucesivos confinamientos. Por supuesto, de otra manera.

Aunque no es fácil competir con la famosa influencer Patry Jordán y su Virtual Gym con entrenamientos gratuitos u otros servicios como Apple Fitness +, los millonarios españoles encontraron alternativas para mantenerse en forma.

¿Por qué realizar rutinas de entrenamiento sin material cuando puedes crear tu propio gimnasio en casa?

Empresas de equipamiento de gimnasio premium muy conocidas en España, como Technogym o Thomas Wellness Group, ya contaban con este servicio, pero no fue hasta el estallido de la crisis del COVID-19 que vieron crecer su negocio de forma exponencial.

El auge del Homefitness de lujo

Homefitness ha experimentado un auge en el último año. Según las últimas cifras públicas de Technogym, en los primeros 9 meses de 2020, el ejercicio en casa creció aproximadamente un 60%.

“El auge de la demanda de productos fitness para el hogar ha compensado parcialmente la ralentización temporal debida a la pandemia en otros segmentos más centrados en las empresas que en los particulares”, afirma Nerio Alessandri, presidente y fundador de Technogym.

Los millonarios comenzaron a crear gimnasios en casa porque tenían miedo de ir a instalaciones convencionales y contagiarse. Pero también podían permitírselo.

“Evidentemente el miedo es algo que existe y el miedo paraliza a las personas”, explica Tomás Junquera, consejero delegado de Thomas Wellness Group. «Si puede pagarlo, ¿quién no querría tener un gimnasio o spa en casa?»

Otro motivo de esta tendencia es que la salud ha ganado posiciones en la lista de prioridades de muchas personas.

La propia Organización Mundial de la Salud (OMS) señaló, en un informe, el importante papel que tenía la actividad física en tiempos de encierro, recomendando realizar al menos 150 minutos semanales de actividad física de intensidad moderada.

Calidad, innovación y personalización

Aunque en términos generales se ha producido un aumento de la demanda de equipamiento y la creación de espacios fitness en el hogar, los millonarios buscan un valor añadido a la hora de decidir: calidad, personalización e innovación.

Para llamar la atención de la clase alta, empresas como Technogym han optado por dispositivos inteligentes, con plataformas al estilo Netflix.

La herramienta Technogym Live permite a los usuarios elegir entre sus dispositivos conectados una amplia variedad de videos de entrenamiento en función de sus preferencias y objetivos personales: desde el entrenador que dirige una sesión y rutinas orientadas al entrenamiento atlético hasta experiencias inmersivas al aire libre.

Además, toda la información recopilada se guarda en su propia plataforma o en la nube Mywellness, independientemente de la marca del dispositivo que esté utilizando.

Otra característica que más llama la atención de los usuarios con mayor poder adquisitivo es la posibilidad de personalizar y adaptar los materiales al espacio disponible, pero también a la decoración de la casa.

Technogym ofrece productos enfocados a espacios muy reducidos, como MyRun o Technogym Bike, una cinta de correr y una bicicleta inteligente que cuentan con un amplio espectro de entrenamientos en un tamaño reducido que se adaptan a cualquier estancia.

Asimismo, la empresa de Nerio Alessandri también busca que sus clientes de alta gama estén contentos y que sus productos no rompan la decoración de sus hogares. Por ello, han creado una línea de diseño de alta gama en colaboración con el diseñador Antonio Citterio, para que el equipamiento se mimetice con el estilo del espacio.

Como proveedor oficial de los Juegos Olímpicos hasta en 8 ocasiones, Technogym también ha creado una línea enfocada a los deportistas profesionales y aficionados al deporte: Skill Line.

El precio de la ostentación

Conseguir esos 3 valores añadidos tiene un precio y no es accesible para todos los bolsillos, ya que son marcas premium.

En Thomas Wellness Group, los equipos de gimnasio convencionales, como pesas o mancuernas, pueden oscilar entre 250 y 300 euros, pero si quieres hacer un entrenamiento más profesional, el equipo asciende entre 300 y 1.000 euros.

Sin embargo, una vez que entran en juego las máquinas de ejercicio cardiovascular, los precios se disparan considerablemente, con equipos que oscilan entre los 1.500 y los 18.000 euros, como algunas cintas de correr que se instalan con cierta frecuencia.

«Si fuéramos concesionarios de automóviles en Estados Unidos, nuestras marcas serían Ferrari, Porsche o Aston Martin», dice Tomás Junquera.

Algunas personas de alto patrimonio han comprado hasta 25 máquinas para su gimnasio en casa.

Junquera explica que en 2020 consiguieron vender todo su stock de material, no solo porque era de calidad, sino porque había escasez de equipamiento en general.

«La escasez de material ha fomentado la compra de productos de alto precio«, añade el director general de Thomas Wellness Group. «Este año se ha vendido todo, lo caro y lo barato».

¿Volverán los millonarios a los gimnasios convencionales?

Aunque se empieza a ver la luz al final del túnel con las campañas de vacunación en todo el mundo, todavía quedan muchos meses inciertos con constantes aperturas y cierres, incluso se espera una cuarta oleada una vez pasada la Semana Santa.

Está claro que, hasta que no se alcance una velocidad de crucero óptima y la gran mayoría de la población haya recibido sus respectivas dosis, los gimnasios no podrán funcionar con total normalidad.

Sin embargo, la pregunta es si, cuando se alcance esa nueva normalidad, sin restricciones de capacidad, sin máscaras ni distanciamiento social, los millonarios volverán a los gimnasios convencionales.

El consejero delegado de Thomas Wellness Group explica que, en los 26 años que lleva trabajando en este sector, muchos clientes han creado sus propios gimnasios en casa y siguen siendo miembros de clubes deportivos.

«Los que son usuarios habituales del gimnasio seguirán yendo al gimnasio», confirma Tomás Junquera. Homefitness es una extensión, un complemento para no perder el hábito de entrenar que además te permite aprovechar el tiempo con tu familia y no saltarte rutinas ”.

Además, a pesar del miedo a entrar en un espacio cerrado y sin ventilación con multitud de personas, la clase alta está ansiosa por socializar y conectar con otras personas que comparten sus aficiones.

“La sociedad va a consumir más deporte, va a realizar más actividades y las va a hacer a través de más canales”, añade Junquera. Entonces, tarde o temprano, ocurrirá lo inevitable: el regreso a sus gimnasios de confianza.

Fuente ElConfidencial.

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Comprar Chalet en Madrid

Los barrios más ricos de España

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sicktape

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NOTA DE INTERÉS

Los barrios más ricos de España

Los cuatro barrios más ricos de España están en Madrid y los dos más pobres en Sevilla. Los habitantes de los municipios con mayores ingresos viven hasta seis años más que los de menores ingresos.

Barrera invisible

Hay una frontera invisible entre renta, paro, pero también esperanza de vida que atraviesa España y que la divide en norte y sur. Así lo confirman, año tras año, el INE y la Agencia Tributaria en sus respectivas estadísticas, y ayer fue Estadística la que publicó su documento de indicadores urbanísticos en el que muestra que los cuatro barrios más ricos de España son de Madrid y los dos más pobres, de Sevilla. Son El Viso (con 43.319 euros por habitante de media), Recoletos (40.613), Piovera (39.296) y Castellana (34.810), los cuatro madrileños, seguidos del barrio de Pedralbes (Barcelona, ​​con 33.375). El tenis de mesa entre Madrid y Barcelona se repite en los primeros quince con la renta media más alta: Madrid tiene once barrios y Barcelona, ​​cuatro.

En el otro extremo de la tabla, dos de los cinco barrios con menores ingresos de nuestro país son de Sevilla. Los dos distritos del Polígono Sur en España (5.112 euros por habitante) y Tres Barrios (5.516) son los más pobres, seguidos por el de Juan XXIII en Alicante (5.718), Torreblanca (5.944, de nuevo en Sevilla) y el Cordobés de Azahara-Palmeras ( con 6.437 euros, en Córdoba) y Polígono del Guadalquivir (6.547 euros). Salvo la aparición del madrileño barrio de San Cristóbal (6.622 euros) en el séptimo lugar, los quince barrios más pobres de España están en el sur: seis son de Sevilla, cuatro de Córdoba, dos de Málaga y dos de Alicante. Cada habitante de El Viso (Madrid) tiene, de media, la renta de ocho habitantes del Polígono Sur (Sevilla).

Hay que tener en cuenta que dentro de los municipios, el INE en sus estadísticas solo recoge las localidades con más de 20.000 habitantes (la Agencia Tributaria publica con mayor detalle las cifras de ingresos) mientras que en los barrios se toma la subdivisión de 509 distritos suburbanos ( SCD por sus siglas en inglés), que solo cubre 16 municipios: Alicante, Barcelona, ​​Bilbao, Córdoba, Gijón, Hospitalet de Llobregat, Madrid, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, Sevilla, Valencia, Valladolid, Vigo y Zaragoza.

Pozuelo repite como la más rica

En lo más alto del ranking de municipios con mayores rentas, vuelve a repetir Pozuelo de Alarcón, con 25.903 euros por habitante, seguido del municipio vizcaíno de Guecho (20.147 euros), el madrileño de Boadilla del Monte (20.103), el barcelonés de San Cugat del Vallés (19.591) y Majadahonda (19.282). Madrid tiene los municipios más ricos mientras que los siete más pobres son andaluces: el de menor renta es el Almería de Níjar (6.755 euros), seguido del sevillano de Los Palacios y Villafranca (7.027 euros), el también almeriense de Vícar (7.051) , la Málaga de Alhaurín el Grande (7.166), y la Cádiz de Barbate (7.200) y Sanlúcar de Barrameda (7.302) así como la Huelva de Isla Cristina (7.228).

También andaluzas son las cinco ciudades con más paro: Linares (30,9%), La Línea de la Concepción (27,4%), Córdoba (26,7%), Alcalá de Guadaira (26,4%) y Huelva (26,4%). Las localidades con menor paro coinciden casi milimétricamente con las de mayores rentas, siendo la de menor paro Pozuelo de Alarcón (5,6% paro), seguida de Majadahonda, Las Rozas de Madrid y San Cugat del Vallés (las tres con 6,3%) y San Sebastián (6,7%).

Esta brecha económica tiene profundas implicaciones sociales. Uno de ellos es la esperanza de vida, que en Pozuelo de Alarcón es de 86 años (la más alta de España) y en uno de los municipios más pobres, La Línea de la Concepción, es de 79,5 años: más de seis años de diferencia entre las localidades más extremas de este indicador.

Fuente ABC.

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Las grandes fortunas Españolas

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sicktape

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Las grandes fortunas Españolas

Tras el Top 100 de ricos en España emergen patrimonios mucho más vinculados a las regiones de origen.

Al echar un vistazo a la clasificación de las grandes fortunas de España siempre aparecen los mismos nombres. Amancio Ortega, fundador de Inditex, y su hija Sandra, seguidos de Juan Roig (presidente de Mercadona), Miguel Fluxà (presidente de Iberostar), Rafael del Pino (presidente de Ferrovial) o Alicia Koplowitz (propietaria de Omega Capital) encabezan año tras año la reconocida lista Forbes. La tónica se repite a lo largo de la tabla que reúne a los 100 mayores patrimonios, en la que también aparecen nombres tan habituales como Juan Miguel Villar Mir (OHL), Florentino Pérez (ACS), Daniel Maté (Glencore), Javier Botín (Fundación Botín), Sol Daurella (Coca-Cola European Partners) o Víctor Madera (exCEO de Clínicas Quirón).

Este centenar, con excepciones notables como la filántropa Hortensia Herrero o el cantante Julio Iglesias, suele estar formado por grandes empresarios de sectores como el textil, la construcción, infraestructuras, distribución o turismo. En su mayoría, de hecho, también conforman la lista de los 29 milmillonarios españoles, aquellos que, según el informe The billionaire effect, publicado en su última edición hace un mes por UBS y PwC, tienen al menos 1.000 millones de dólares (905 millones de euros al cambio).

Además del sector de actividad, la localización también suele ser un factor clave. De los 100 más ricos, siempre según Forbes, 46 patrimonios están afincados en Madrid y 25 lo están en Cataluña. Baleares (con cinco) y Galicia y Comunidad Valenciana (con cuatro cada una), completan los siguientes puestos. Navarra, La Rioja, Extremadura y Castilla-La Mancha no cuentan con ningún miembro en este selecto grupo, y el resto de regiones tienen entre uno y tres millonarios dentro de los 100 más ricos del país.

Es al abandonar la clasificación de este centenar de patrimonios cuando afloran otras diferencias entre las comunidades y sus millonarios, relacionadas en mayor medida con las propias características e idiosincrasia de cada una de las regiones. Así, entre los ricos menos acaudalados de Andalucía afloran empresarios de la huerta, las bodegas y la alimentación, tales como Antonio Hernández Callejas (250 millones de euros), presidente de Ebro Foods; Alexis y Tatiana Mora-Figueroa (240 millones cada uno); o Iván Bohórquez Domecq (180 millones), relacionado con el vino y los servicios.

Lo mismo sucede en La Rioja, una región sin ninguna fortuna entre las 100 mayores del país, pero que cuenta con importantes patrimonios nacidos al calor de las viñas, tales como Julio Faustino Martínez (190 millones), fundador de Bodegas Faustino, y sus descendientes Carmen, Lourdes, Pilar y Carmelo Martínez, así como la viuda de Miguel Martínez, que tras la guerra accionarial vivida en la familia hace casi 10 años controlan 45 millones de euros por cabeza.

En Castilla-La Mancha, otra región yerma de grandes fortunas, también hay una clara cercanía con la tierra. Los más ricos de la comunidad son los hermanos María del Mar y Miguel Ángel García-Baquero Vela, principales ejecutivos del primer productor de quesos del país y tercero de Europa, Quesos García Baquero. Cada uno de ellos atesora un caudal aproximado de 260 millones de euros, según la citada publicación.

Los principales patrimonios, en opinión de Roberto Scholtes, director de estrategia de UBS en España, suelen corresponder “a los sectores más punteros en crecimiento y creación de riqueza, como el textil, la distribución o la construcción”. Por eso, continúa, todos ellos suelen establecerse en los centros financieros e industriales del país, como Madrid y Cataluña como primeras opciones o la Comunidad Valenciana, País Vasco y Galicia como alternativas. Esa es la razón, argumenta Scholtes, por la que las fortunas de las regiones periféricas, además de menores, “suelen estar más relacionadas con la realidad productiva y económica de cada lugar”.

Otra de las comunidades que mejor explica esta situación es Murcia. Allí están los propietarios de Grupo Fuertes –dueño entre otros de El Pozo o Bodegas Luzón–, que alcanzan un patrimonio estimado de 260 millones cada uno; y Luciano García-Carrión y Rafaela Corujo, propietarios de las bodegas García Carrión, que cuentan con una fortuna de 235 millones. En Canarias y Baleares, como no podía ser de otra forma, mandan los patrimonios apuntalados por el sector turístico y la construcción. En el norte de España destaca la riqueza nacida de la industria o la minería. En Asturias, la tercera fortuna fuera del top 100 es la de Felipe Cosmen -valorada en 150 millones de euros-, vinculado a Alsa, una de las empresas asturianas más conocidas.

Otra de las características de los grandes patrimonios españoles, que además es extensible a toda la horquilla analizada –desde los 50 millones a los más de 1.000 millones de euros por persona– es el origen de la riqueza. Según las estimaciones de UBS, “el retail y la construcción suponen el origen de la mayoría de fortunas”, señala Scholtes.

También hay un importante peso del factor herencia: en España, la mayoría de las grandes fortunas nacen de las sucesiones. “Por eso es tan frecuente ver a hermanos, familiares y otros descendientes en este tipo de clasificaciones. También son muy habituales las fundaciones familiares”, añade el experto. Un dato relativo a los milmillonarios ilustra esta tendencia: menos de la mitad de los ultrarricos españoles (48%) crearon de la nada sus fortunas, un porcentaje que llega al 70% en EE UU y al 83% en el Reino Unido.

Nadal destaca en Baleareas y Fernando Alonso en Asturias

Motor y moda. Tras el inversor Víctor Madera y la familia Masaveu, Fernando Alonso se alza como la mayor fortuna de Asturias, con un patrimonio que supera los 180 millones de euros. Además de los ingresos derivados de su actividad deportiva como piloto, se tienen en cuenta las ventas generadas por Kimoa, la marca de moda fundada por el asturiano que en su tercer año de actividad, registró unas ventas de 1,2 millones de euros.

Tenis y formación. Con un patrimonio estimado en 225 millones de euros, según Forbes, Rafa Nadal se coloca como la sexta persona más rica de Baleares y la primera del archipiélago fuera del top 100 español. Los indicadores que analizan su patrimonio toman en cuenta, además de la dotación económica de los torneos ganados, los ingresos generados gracias a patrocinadores como Kia, Nike, Movistar o Mapfre, entre otros.

El peso de los Botín. La persona más rica de Cantabria se apellida Botín. Igual que la segunda, la tercera y la cuarta. Ana Botín, presidenta de Banco Santander, con un patrimonio de 200 millones, es la primera de la comunidad fuera del Top 100, del que ha salido este año debido a la caída de la cotización de la entidad financiera. Tras ella se encuentran Carolina y Emilio Botín, con 150 y 130 millones, respectivamente.

Fuente Cinco Días.

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Negociar el precio de tu vivienda

Negociar el precio de tu vivienda

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Negociar el precio de tu vivienda

En el nivel más alto, muchos vendedores tienen el lujo de esperar hasta que las condiciones mejoren, en lugar de bajar su precio.

Las ventas de bienes raíces de lujo se están desacelerando en varios mercados de América del Norte y el extranjero. Desde los Hamptons en Nueva York hasta Vancouver y Londres, las ventas bajaron y el inventario aumentó, especialmente en el nivel más alto.

En los Estados Unidos, los cambios en el código tributario el año pasado han contribuido al ritmo más lento de los mercados de lujo, particularmente en los estados con altos impuestos sobre la renta; Ciudades como Nueva York, Chicago, San Francisco y Los Ángeles se han visto particularmente afectadas. Mientras tanto, el sur de Florida está cosechando los beneficios, gracias a que no hay impuesto sobre la renta personal.

«Hemos visto la mayor caída tanto en los precios de venta como en las ventas de viviendas de lujo en ciudades con altos impuestos», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. «Los compradores ya no pueden deducir una gran parte de sus hipotecas debido a la reforma fiscal, por lo que, en general, los mercados más caros fueron los más afectados».

Algunas propiedades de alto perfil se han vendido por debajo del precio de venta. Esta mansión de 10,000 pies cuadrados en los suburbios de Chicago, diseñada por el renombrado arquitecto sueco Gert Wingardh, por ejemplo, fue originalmente listada por $ 9.5 millones en marzo; seis años después, se vendió por 2,97 millones de dólares.

También en Vancouver, los cambios fiscales han tenido un impacto significativo. Un impuesto del 20% sobre las compras de bienes raíces por parte de extranjeros, ha llevado a un enfriamiento general de las ventas. Allí, una propiedad de 10,000 pies cuadrados (929 metros cuadrados) en West Vancouver se vendió recientemente por C $ 8 millones (US $ 5,93 millones), muy por debajo de su precio inicial de C $ 16,88 millones.

Y en Londres, la incertidumbre inducida por el Brexit ha exacerbado la caída de las ventas de viviendas de lujo. Recientemente, un administrador de fondos de cobertura estadounidense pagó £ 95 millones (US $ 119,61 millones) por una propiedad de 20.000 pies cuadrados (1.858 metros cuadrados) cerca del Palacio de Buckingham, por debajo del precio inicial de £ 145 millones.

En muchas partes del mundo, después de años de auge en los mercados de bienes raíces de lujo, los compradores están ganando terreno. Esto significa más espacio para negociar, pero no está claro hasta dónde pueden llegar en su negociación y dónde está el precio más bajo.

«Investigue cuando se trata de una casa por la que desea ofertar; mire cuánto tiempo ha estado en el mercado y no tenga miedo de ofertar por debajo del precio de venta», aconsejó Fairweather.

Además de comprender los factores económicos que impulsan los mercados, los compradores también deben trabajar con agentes que tengan un conocimiento profundo de las ventas, el inventario y los datos de días de comercialización de viviendas similares en el área.

«Si presenta su oferta correctamente, con un razonamiento detrás de ella y estadísticas que demuestren que conoce el vecindario, el vendedor está mucho más inclinado a considerarla», dijo Andrew Carros, socio de licencias de Engel & Völkers Vancouver.

Sin embargo, dicen los expertos en bienes raíces, los compradores no deben esperar grandes descuentos en todas partes y deben tener cuidado en sus negociaciones.

«No es un mercado de compradores dramático», dijo Alicia Cervera Lamadrid, socia gerente de Cervera Real Estate en el sur de Florida. «Se está inclinando en la dirección del comprador, pero la ocupación es extremadamente alta en este momento [en Miami], y si está muy por debajo del precio de venta, es posible que el vendedor no lo tome en serio».

Cómo negociar con cuidado en un mercado de compradores

En ciudades con grandes mercados de lujo, como San Francisco, los precios medios de venta han bajado ligeramente, y un informe de Knock, una startup que compra casas directamente a los propietarios, pronostica que en el segundo trimestre de este año, el 75% de las casas en 42 las principales ciudades estadounidenses se venderían por debajo del precio de venta.

Los compradores pueden sentirse animados a negociar con los vendedores en función de sus precios de venta, pero deben hacerlo de manera estratégica. Un factor importante a considerar es la cantidad de tiempo que una casa ha estado en el mercado.

«Es algo gradual», dijo Fairweather. “En la primera semana, no tienes mucho poder de negociación. Los vendedores tienen más interés en la primera semana y nunca vuelve a aumentar después de eso. Si ha pasado más de una semana, más de un mes, sabe que el vendedor ha tenido dificultades para encontrar un comprador.»

Sin embargo, eso no significa que los compradores deban retrasarse a la hora de pujar por una propiedad en la que están interesados.

«Un error que comete la gente es pensar que el tiempo está de su lado en términos de negociación y que esperar abaratará la propiedad», dijo Lamadrid. «No sucede. Las ofertas pierden fuerza y ​​ambas partes se debilitan y están menos interesadas en cerrar el trato. Continúe con firmeza, no hay ventaja en forzarlo».

Siempre es importante contar con un agente competente y experimentado de su lado, pero especialmente cuando los mercados son volátiles, los compradores deben contratar profesionales que puedan asesorarlos en función de las ventas pasadas y el inventario actual.

Y para las propiedades de ultra lujo, las negociaciones pueden ser complicadas incluso en el mercado de un comprador, porque la mayoría de los vendedores pueden esperar a que cambien las condiciones.

«Recuerde, se trata principalmente de personas que no tienen que vender», dijo Becky Fatemi. «Pueden capear la tormenta, y sus activos se apreciarán, solo puede llevar más tiempo».

Esto significa que si tiene su corazón puesto en una propiedad específica, existe el riesgo de una oferta demasiado baja.

Lamadrid informó que, en general, una oferta no debe ser inferior al 10% del precio solicitado.

“Suponiendo que la propiedad tenga un buen precio y usted esté trabajando con un agente de bienes raíces de buena reputación, le darán datos para respaldar el precio de venta. Debe estar dentro, como máximo, de un 10% de descuento para negociar y ver dónde va a terminar ”, dijo.

Los datos que informan una oferta deben incluir una serie de variables, como las ventas recientes de viviendas comparables, la ubicación de una propiedad, el tamaño del lote y el vecindario, y la oferta actual del mercado, así como comprender el punto de vista del comprador.

«Conocer las motivaciones del vendedor es realmente muy importante», dijo Carros. «Es posible que tengan ciertas casas en el mercado a las que quieran actualizar, por lo que no aceptarán una oferta por menos de lo que vale». Los vendedores que no renuncian al valor de sus propiedades han llevado fácilmente a una desaceleración de las ventas en Vancouver, Nueva York, San Francisco y otros lugares.»

Los compradores deben ponerse en la perspectiva no solo del vendedor, sino también de otros compradores potenciales.

«Piense en lo que otros compradores encuentran atractivo», dijo Fairweather. «Si la casa está al otro lado de la calle de un centro comercial, eso no te molesta, pero a otros compradores puede que no les guste, y es algo que debes incluir en el trato.

En el Reino Unido, los registros han mejorado esta primavera, mientras que el inventario se ha reducido, dijo Lindsay Cuthill, directora del equipo de cabañas de Savills. Esto significa que, si bien los compradores aún tienen espacio para negociar, deben estar preparados para actuar con rapidez.

«Los compradores estarán en una mejor posición al ofrecer términos sencillos al ofertar, estar en condiciones de actuar con rapidez, ser flexibles en las fechas de finalización y ser sensatos en su enfoque de los resultados de la valoración», dijo.

Señales de que los mercados no favorecen tanto a los compradores

La desaceleración en las ventas de lujo que se observa en muchas ciudades, dicen algunos analistas inmobiliarios, no necesariamente promete un mercado de compradores. San José, California, por ejemplo, está experimentando fuertes caídas en los precios de las viviendas, informa Realtor.com, pero eso no significa grandes descuentos para los compradores. Más bien, el cambio representa una normalización después de que los precios se dispararon a un ritmo insostenible.

También en Vancouver, después de que los precios de la vivienda subieran un 40%, las caídas de precios de hoy significan que el frenesí del mercado se ha estabilizado.

“Hemos notado que desde abril, el inventario se ha reducido, pero los precios también han bajado y las casas están pasando más tiempo en el mercado. Este es un mercado más normal ”, dijo Carros. «Hubo un largo período de impulso ascendente y es difícil para la gente acostumbrarse al hecho de que ha cambiado».

En otros mercados, una caída en los precios puede hacer que los vendedores se afiancen, en lugar de ser más flexibles en su precio de venta.

«Cuando el mercado cambie y los precios comiencen a caer, sucederán dos cosas», dijo Fatemi. “Los clientes decidirán que van a vender a un precio menor o sacarán sus casas del mercado. Mucha gente decide no vender, refinanciar y quedarse, lo que lleva a una oferta más baja.»

Y en el extremo superior, la ventana de descuentos puede ser bastante pequeña. La cantidad de ventas de propiedades de superlujo en Londres, por ejemplo, se disparó el año pasado en un 43,1% a medida que caían los precios.

Fuente Mansionglobal.

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¿Quién paga las reparaciones en un alquiler?

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¿Quién paga las reparaciones en una vivienda de alquiler?

La imprecisión de la ley y el intento de muchos propietarios de usar el contrato para endosar los arreglos al arrendatario multiplican los litigios por esta materia.

Es una de las dudas más frecuentes relativas a los contratos de alquiler: ¿quién debe pagar la reparación de un electrodoméstico estropeado o de un desperfecto en la vivienda, el casero o el inquilino? Ayuda a esa confusión el abuso de algunos arrendadores (los caseros, en terminología legal) que, especialmente cuando alquilan su piso a gente joven o extranjeros, introducen en el contrato una cláusula que dice que son los arrendatarios (los inquilinos) quienes deben asumir el coste de cualquier reparación. Una estipulación que, por mucho que sea aceptada, nunca tendrá validez ante un juez porque contraviene lo establecido en la ley y es, por tanto, nula.

Los deberes en torno a la conservación de las viviendas de alquiler se regulan en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho precepto establece que el casero tiene la obligación de realizar, «sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Eso sí, previamente, la norma requiere al inquilino que comunique al propietario, «en el plazo más breve posible», la necesidad de la reparación.

No obstante, la ley no atribuye al casero el deber de costear la solución de todos los desperfectos. La LAU determina que el inquilino tendrá que asumir las «pequeñas reparaciones» que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado.

La normativa, por tanto, no ofrece una lista cerrada de arreglos que debe asumir uno y otro, o unas cuantías máximas y mínimas, sino que emplea dos términos tan genéricos como «reparaciones necesarias para conservar la vivienda» y «pequeñas reparaciones». Una inconcreción que hace de esta materia un asunto que, con frecuencia, acaba en los tribunales y cuya resolución depende de las circunstancias de cada caso.

Instalaciones básicas

Existe una serie de elementos que, por resultar imprescindibles «para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», plantean poca discusión y cuya reparación corresponde al propietario (no el mantenimiento, que deberá costearlo el inquilino). Se trata de la instalación eléctrica, la del agua, la del gas o la de la calefacción; también las obras de conservación del techo, paredes o suelo del inmueble; o la reparación de humedades originadas por defectos del propio edificio.

Como ha definido el Tribunal Supremo, son arreglos «indispensables para el disfrute de la casa» y que asume el arrendador con independencia de que su mal estado se haya producido por «el mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor». Eso sí, en estos casos, la ley obliga al inquilino a permitir al casero o a un técnico designado por este «la verificación directa» del estado de la vivienda.

En este apartado es importante resaltar que la justicia considera la pintura de la vivienda un elemento necesario del domicilio, por lo que será el casero quien deba pagar su renovación. Por tanto, no cabe, como ha establecido la Audiencia Provincial de Barcelona, reclamar al inquilino «que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad».

Los jueces también han resuelto a favor de los inquilinos casos en los que, a pesar de no estar afectada la estructura o esencia del elemento, sí se habían producido desperfectos puntuales. En 1999, la Audiencia Provincial de Lleida obligó a un propietario a pagar la reparación de algunas baldosas en el pasillo de una vivienda, así como las grietas en el cristal de una claraboya por las que se filtraba el agua de la lluvia. O, más recientemente, la Audiencia de Madrid resolvió que el lijado y barnizado de un parqué no podía ser considerado una pequeña reparación porque afectaba a un «elemento sustancial» del inmueble, por mucho que su desgaste se debiese a su uso ordinario.

Pequeñas reparaciones

Mucho más difícil de precisar resulta el concepto de «pequeñas reparaciones», determinante para resolver qué debe pagar el inquilino. En general, los jueces admiten que se trata de arreglos puntuales en elementos tales como grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodomésticos, siempre que la intervención tenga un precio reducido (menos de unos 200 euros).

Así, por ejemplo, la Audiencia de Barcelona condenó hace unos años a un arrendatario a asumir los 30 euros del arreglo del marco de una puerta. En la misma línea, en Lleida se obligó a un arrendatario a pagar la reparación de una cisterna. Como este llevaba ya 16 años viviendo en el domicilio, los jueces entendieron que esta se había estropeado por el uso ordinario de la misma y, por tanto, no podía pasarle la factura al propietario del inmueble.

Ahora bien, si ese pequeño elemento produce grandes daños, la decisión de los jueces puede ser distinta. En Madrid, la Audiencia consideró la avería de un grifo como una «reparación necesaria» en la medida en que su mal funcionamiento había provocado una gran humedad en el inmueble. El arreglo tuvo que costearlo el casero.

El caso más difícil: los electrodomésticos

Los electrodomésticos son el elemento de la vivienda que plantea mayores problemas a la hora de determinar quién se hace cargo del coste de reparación de sus desperfectos. Sin embargo, a la vista de la jurisprudencia, sí pueden establecerse unas orientaciones bastante fiables.

En primer lugar, si la avería que sufre el aparato requiere su sustitución, los jueces determinan que esta debe ser pagada por el propietario de la vivienda. Una decisión que tiene lógica, especialmente, si se tiene en cuenta que el electrodoméstico se quedará en la vivienda aunque haya cambio de inquilino.

En este sentido resolvió la Audiencia de Zaragoza en 2009. En el caso enjuiciado, el casero, en virtud de que el contrato de alquiler establecía que la limpieza y mantenimiento de los electrodomésticos correspondía al arrendatario, trató de que fuera él quien costeara la sustitución de la lavadora cuando esta quedó inservible. Los magistrados rechazaron su pretensión argumentando que el mantenimiento en ningún caso puede equipararse con la sustitución.

¿Qué sucede si lo que se estropea no es el electrodoméstico en su conjunto, sino un elemento del mismo?

En 2001, el tribunal provincial de Murcia analizó quién debía pagar el programador de una lavadora, una pieza cuya renovación costaba casi la mitad que el total del aparato. Los jueces finalmente determinaron que, dada su elevada cuantía, no podía considerarse una «pequeña reparación», por lo que no cabía imputárselo al inquilino. Sin embargo, en 2003, la Audiencia de Valencia sí condenó al arrendatario a pagar el arreglo de una pieza del calentador, cuyo precio era solo de 45 euros.

También son especialmente conflictivos los aparatos de aire acondicionado. No obstante, los tribunales han tendido a considerar que, especialmente en zonas de calor, son un elemento esencial de la vivienda, de tal modo que los arreglos necesarios para su buen funcionamiento los debe soportar el propietario del inmueble.

¿Quién paga las mejoras?

Una de las circunstancias que genera cierta confusión entre los inquilinos es la diferencia entre obra de conservación y obra de mejora. Y alguno, por ello, se ha llevado el disgusto de tener que pagar una intervención que pensaba que recaería sobre su casero. Es el caso de unos arrendatarios que, en 2005, en Pontevedra, y ante la negativa del propietario, decidieron cambiar la instalación del suministro de agua de la vivienda.

Originariamente, este provenía de un pozo situado debajo del inmueble y, según alegaron los afectados, su funcionamiento era muy deficiente. Tras la obra, reclamaron al casero que les abonara el importe. Sin embargo, la Audiencia no les dio la razón argumentando: «Adviértase que, si bien la sustitución del sistema de suministro existente por la conexión a la red pública puede considerarse como adecuada, o, incluso, deseable por múltiples razones, la mera conveniencia no es suficiente para crear la obligación a cargo del arrendador». Es decir, la obra era una mejora y no una necesidad.

El mismo razonamiento empleó la Audiencia de Zaragoza, en 2000, para rechazar la demanda de un inquilino que pedía que el arrendador pagara la colocación de una ducha en un baño que no la tenía. El órgano judicial entendió que su instalación superaba el estado de conservación de la casa exigible al propietario.

Fuente ElPais.

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Viviendas de un millón de euros es lo más cotizado del lujo madrileño

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Viviendas de un millón de euros es lo más cotizado del lujo madrileño

Los compradores e inversores del mercado residencial de lujo tienen un objetivo claro: viviendas de segunda mano en zonas ‘prime’ en torno al millón de euros.

Los compradores e inversores del mercado residencial de lujo tienen un objetivo claro: millones de euros de viviendas. Así lo han confirmado desde hace varios meses varios expertos del sector del lujo de la capital que, aunque reconocen que las transacciones han caído debido a la pandemia y se han alargado los tiempos de venta, destacan el renovado interés por las viviendas de hasta un millón de euros, desde el anuncio de la vacuna y el optimismo en torno a las previsiones de recuperación económica del sector inmobiliario de lujo.

El inversor ha salido al mercado en busca de chollos con una idea muy concreta del activo que quiere: viviendas de hasta un millón de euros, de segunda mano, para reformar y con garaje y terraza. Un producto relativamente escaso -sobre todo si buscas gangas- en las zonas más exigentes y céntricas de la ciudad. Estamos, según los expertos, ante el momento dorado de las casas del millón de euros.

“Aunque el número de visitas a inmuebles se ha visto un poco más restringido por la segunda y tercera oleadas, y en el caso de Madrid por la tormenta Filomena, el interés por las propiedades inmobiliarias de lujo ha crecido de forma espectacular”, explica Gonzalo Robles, director general de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada al diseño y promoción de viviendas de alta gama. “El comprador nacional ha tomado el protagonismo, aunque los inversores internacionales están cerrando operaciones de uno o dos millones de euros por videollamada mientras esperan llegar. Que hayan comenzado a reabrir los hoteles de lujo es un indicador básico para presuponer la plena y rápida recuperación del sector ”, asegura este experto.

Es un producto escaso, por lo que cuando sale a la venta y está en precio se vende muy rápido

El enorme apetito por las viviendas de un millón de euros es palpable, según Elena Jori, directora ejecutiva y ‘fundadora’ de Singular Living, una firma de consultoría inmobiliaria residencial premium para clientes nacionales y extranjeros. «Hay mucha gente con liquidez que no sabe dónde invertir en este momento y comprar una propiedad de hasta un millón les parece la mejor alternativa». Jori reconoce que tiene muchas solicitudes de viviendas en torno a los 750.000 euros, con plaza de garaje y para reformar, pero, como otros expertos, asegura que “es un producto escaso, difícil de encontrar, así que cuando salga al mercado y esté Bien de precio, se señaliza en la misma visita porque, de lo contrario, lo pierdes «.

Cuesta vender más de un millón al nacional

Desde hace aproximadamente dos años, con la llegada del cambio de ciclo al mercado residencial de lujo, vender viviendas de más de un millón de euros se ha convertido en una ardua tarea para quienes se dedican a la venta de viviendas de lujo en la capital. De hecho, es una barrera psicológica que, según muchos de ellos, es difícil de romper para el comprador nacional, el gran protagonista actualmente en el mercado, tras la desaparición del cliente latinoamericano debido a la pandemia.

“Los inversores nacionales están activos y quizás parte de esto se debe a que Madrid está siendo un mercado seguro en comparación con otras ciudades que dependían más del turismo”, dice Ana Calderón, consejera delegada de A.Be.C. Inmobiliaria, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo. Este inversor se centra en los barrios ‘prime’ y su presupuesto ronda entre un millón y un millón y medio de euros ”.

Gonzalo Robles coincide con Calderón en el dinamismo del mercado en este rango de precios. “El mercado de inversión es muy activo y las casas de millones de euros en lugares emblemáticos se venden con mucha facilidad. Los bajos tipos de interés y los estímulos monetarios que se van a lanzar desde dentro de la Unión Europea para la recuperación de las economías están canalizando el ahorro hacia el sector inmobiliario, ante la falta de inversiones rentables en otros activos considerados seguros ”.

Opinión compartida por otro experto en el mercado residencial de lujo, Óscar Larrea. “El pequeño y mediano inversor que compra para poner en valor con una posible reforma y luego venderla está mirando cada vez más inmuebles por debajo del millón de euros por una mayor oferta y una demanda mucho más estable frente a los pisos por encima del millón, una especie de activos que son escasos y que prácticamente no solo no han sufrido bajadas de precios, sino que incluso estamos observando pequeños incrementos. Si a esto se suma la virtual inexistencia de clientes extranjeros, especialmente latinoamericanos, tanto mexicanos como venezolanos y colombianos debido a la En la situación actual, la tendencia en este tipo de inversiones está cambiando «.

«Además», como Robles, Larrea cree que «con los tipos de interés negativos y la crisis actual, la inversión en vivienda está ganando posiciones, ya que incluso hoy puede dar rentabilidades medias en torno al 5%. Estas cifras hacen de este activo el más atractivo comparado». a activos de inversión como la bolsa de valores o la renta fija ”.

«La inversión en vivienda todavía puede dar una rentabilidad media de alrededor del 5%»

“La búsqueda de este tipo de vivienda está siendo muy común entre los compradores españoles y latinoamericanos, que están recurriendo a este tipo de activos, no solo para vivir, sino como inversión. Además, hay quienes ya poseen una vivienda y tienen algo de dinero ahorrado y buscan una vivienda, para ellos o para sus hijos, en torno a 700.000-750.000 euros, de segunda mano, con terraza, plaza de garaje y para reformar. Un activo que realmente tiene mucha demanda ”, explica Elena Jori, quien destaca cómo la demanda de este tipo de producto se dirige hacia Chamberí, y concretamente hacia las zonas menos céntricas del barrio (Ríos Rosas, Alonso Cano …) donde, aunque los edificios no son tan clásicos como en Almagro, por ejemplo, tienen plazas de aparcamiento.

Chamberí concentra la demanda

“Los que tienen liquidez se han dado cuenta de que la mejor inversión sigue siendo la inmobiliaria. Y, debido a la escasez de producto en el distrito de Salamanca, tanto en obra nueva como de segunda mano, los inversores se han trasladado a Chamberí y, en concreto, a secundaria zonas, ya que con un presupuesto de un millón de euros, no hay producto en las mejores calles del barrio ”.

Jori también destaca cómo la búsqueda se está centrando en la segunda mano, debido, en gran medida, a que el producto de obra nueva que queda a la venta es escaso. “Se vende buena parte de las promociones de lujo en Chamberí y quedan las unidades menos atractivas. Además, en muchas ocasiones, el cliente español prefiere comprar de segunda mano y reformar una quinta planta, con buena orientación y luz ya que por una planta baja precio pueden comprar una casa más grande. Por supuesto, la gente quiere gangas y no son fáciles de encontrar «.

De hecho, Jori asegura que el producto realmente atractivo no aparece en los portales inmobiliarios. “Todos los días hay inversionistas mirando el mercado, pateando las calles, mirando portales y hablando con los porteros de las fincas para identificar esas casas en venta. Por su parte, las agencias con este tipo de producto no lo ponen a la venta. mercado, pero lo ofrecen directamente a los inversores que tienen la capacidad económica de señalizar en el momento y bloquear la venta de esa vivienda. Un individuo mira mucho, piensa mucho en ello y, cuando decide comprar, el activo de estas Características ya se ha vendido «.

“Las oportunidades en el mercado siempre han existido”, dice Óscar Larrea. «Tenemos activos que vienen de los bancos, que en muchas ocasiones están en el mercado con un descuento de más del 25% sobre el precio real y también hay subastas de apartamentos con descuentos similares». Sin embargo, al igual que Elena Jori, esta experta destaca cómo «los inversores profesionales tienen un mejor conocimiento del mercado que el comprador normal y además tienen más información sobre el mercado debido al seguimiento exhaustivo de este».

«El producto realmente atractivo o las gangas no aparecen en los portales inmobiliarios»

Encontrar un producto a buen precio no es tarea fácil. Según los cálculos de Larrea, «la oferta actual en el municipio de Madrid, a día de hoy, en viviendas por debajo de los 500.000 euros supera las 20.000 unidades frente a las 8.000 entre 500.000 y un millón de euros, y algo más de 5.000 por más de un millón de euros». Y asegura que “los distritos de Salamanca, Chamberí y Chamartín concentran más del 40% de la oferta por encima del millón de euros y esos mismos, junto con el distrito centro, suman más del 60% de las propiedades entre 500.000 y un millón de euros «. En cuanto a la obra nueva ”, prosigue,“ de las más de 400 promociones a la venta hoy en día, más del 70% tienen precios por debajo de los 600.000 euros ”.

El tiempo de venta se duplica y las visitas se triplican

Sin embargo, el segmento de lujo no ha sido completamente inmune a la crisis. A pesar de este apetito de los compradores, los tiempos de venta de viviendas se han alargado. “Los compradores pasan más tiempo mirando casas y comprando ahora que nunca. El time to market se alarga algo más, pero las ventas siguen cerradas cuando el producto es bueno, tiene precio y, sobre todo, tiene oficinas, amplias terrazas y espacios verdes, los nuevos ‘must’ que han surgido de la pandemia ”, Señala el director general de Uxban.
Este experto estima que el tiempo de venta se ha duplicado (hasta cuatro o cinco meses de media en la actualidad), mientras que el número de visitas realizadas antes de tomar la decisión se ha triplicado (hasta 20 en algunos casos).

Robles asegura que el mercado solo se ha contraído un 6%, aunque las expectativas precovidas se han moderado

Pese a ello, Robles asegura que el mercado solo se ha contraído un 6%, aunque las expectativas precovidas que son demasiado altas en los precios de las ofertas se han moderado. “Si tenemos en cuenta los precios en notarios y que la tasa de vacunación es más lenta de lo esperado, no se está asumiendo una caída de precios mayor. El mercado ya ha descontado la recuperación y tendrá poco impacto si se prolonga un poco más ”, dice Robles.
Por su parte, Larrea ha constatado que “el número de contactos sigue siendo el mismo frente al incremento de visitas de compradores debido a la incertidumbre que se vive actualmente, que durante los meses de febrero y marzo se están traduciendo en ventas, los compradores lo están pensando más y el tiempo medio de venta se ha incrementado en más de 30 días, pero eso no significa que la demanda haya disminuido «.
Ana Calderón destaca el mayor paro en «vivienda entre 400.000 y 600.000 euros que estaba más destinada al alquiler turístico» y asegura que «al recoger el presupuesto más alto, permite tener buenas expectativas para 2021 respecto a 2020».

Optimismo para el 2021

A corto y medio plazo, las perspectivas de la vivienda de lujo son, en general, bastante optimistas según los expertos consultados. «Ninguna de las previsiones de precios se ha cumplido, ya que incluso se pronosticaron caídas de dos dígitos por la pandemia. Las previsiones actualizadas para 2021 apuntan a un ligero crecimiento del precio en las transacciones, recuperando una parte del casi 4% que se dejado durante las peores fases de encierro y se estima que recuperará al menos el 50% del valor perdido interanual de los últimos 12 meses ”.

«Soy muy positiva», añade Elena Jori. Los precios no han bajado como se esperaba. Casi todo el producto de obra nueva en el barrio de Salamanca se vende y, si bien es cierto que hay menos compradores porque hay menos inversores latinoamericanos, lo cierto es que muchos extranjeros están comprando por videoconferencia Sí , cuando lo tienen muy claro y tienen una persona de confianza en España Además, algunos de estos inversores han empezado a vacunarse y creo que a partir de abril empezarán a viajar, provocando una reactivación de grandes operaciones en la capital. «Agrega Jori.

Óscar Larrea, por su parte, reconoce la ralentización de las tasas de venta en el segmento de lujo, tanto de segunda mano como de obra nueva, debido a la situación actual, pero descarta que estemos ante un escenario comparable al de la crisis anterior. “El volumen de transacciones ha tenido un descenso cercano al 30% en este tipo de activos, pero creo que es temporal y específico y que a lo largo de este año estas cifras incluso mejorarán a las de 2019. Todo apunta a una estabilidad en los precios durante este año 2021, incluso con incrementos cercanos al 4% -5%, eso sí, siempre y cuando mejore la economía y la apertura al exterior ”.

Fuente ElConfidencial.

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