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NOTA DE INTERÉS

La vivienda de lujo española protege sus precios


Este mercado está resistiendo con facilidad la crisis y solo espera hacer un ligero descenso este año en Madrid, que concentra los precios más altos


España atraviesa la mayor crisis económica de su historia reciente debido a la pandemia. Pero en marcado contraste con el colapso del PIB y el empleo, el mercado inmobiliario de lujo español sigue siendo paciente, contemplativo y sólido. Casi inmune a la fuga de precios en otros segmentos del sector, la vivienda de lujo se ha refugiado en una trinchera de propietarios que se resisten a rebajar sus propiedades, sabiendo que este mercado juega en otra división.


La tangibilidad del ladrillo da tranquilidad. Así lo explica Manuel Romera, Director del Sector Financiero de IE Business School. “Ante el temor de que se produzca inflación por la excesiva inyección de dinero por parte del BCE y la Reserva Federal, los activos tangibles surgen como una buena forma de refugio de capitales”, dice Romera, que define la prima del mercado inmobiliario como “ el bien tangible por excelencia ”.


Así, el ladrillo en la zona prime es el que menos se devalúa en tiempos de crisis y el que más se aprecia cuando el mercado recupera su tendencia creciente, según Óscar Larrea, director de Fincas Exclusivas de Engel & Völkers. Mientras que en España el mercado inmobiliario común registra caídas de hasta un 10% en el precio de venta de las viviendas de segunda mano -y prevé una reducción de hasta un 30% en las zonas más desfavorecidas-, el mercado del lujo verá descensos este año en el precio de apenas el 4% en zonas como Madrid, según la consultora inmobiliaria Knight Frank.


Según Larrea, se ha observado una disminución en el número de operaciones de capital extranjero en la capital desde el inicio del encierro, lo que provocaría esta leve reducción. El 60% de las ventas superiores a cuatro millones de euros corresponden a inversiones extranjeras, principalmente de Latinoamérica: México, Venezuela y Colombia. Sin embargo, el experto insiste en que si la crisis no dura mucho, no habrá grandes caídas en las propiedades de lujo. “La mayoría de los propietarios de estas viviendas no tienen la necesidad urgente de vender a menos que sean herencias. En esos casos, tienden a bajar el precio antes. Si no, espera ”.


Esto es lo que ha ocurrido en otras zonas representativas del prime market en España, como Mallorca, que también tiene la ventaja de recibir un perfil de comprador extranjero más cercano, como los alemanes. Aquí, la caída de las transacciones se ha visto compensada por mayores inversiones. "Hemos cerrado propiedades bastante caras que antes no podíamos cerrar", dice Constanza Maya, directora de expansión de operaciones de Engel & Völkers, quien destaca la inflexibilidad de los vendedores para bajar los precios de las propiedades de alta gama.


Entre enero y julio de este año, la inmobiliaria alcanzó un volumen de transacciones de 217 millones de euros solo en la venta de inmuebles premium en Mallorca. Una cuarta parte de las intermediaciones se registraron en julio, tras la reapertura de las fronteras, con importes medios diarios entre 300.000 euros y 12,9 millones. El mercado del lujo, por tanto, esquiva el temporal de la crisis económica e insiste a pesar de la pandemia en la capital española.


La pandemia no parece despertar los fantasmas de crisis inmobiliarias anteriores. “No hay tanto producto como en las burbujas inmobiliarias de otros años, los ahorros ahora son los más altos de la historia y, al final, el sector inmobiliario siempre representa un refugio seguro donde poner tu dinero cuando la bolsa, por ejemplo, no va bien ”, afirma María Gordo, consultora de CBRE España.


Madrid, epicentro del lujo


La capital española ocupa el sexto lugar mundial en la lista de revalorización del mercado inmobiliario de lujo, según el informe de tendencias del mercado inmobiliario 2020 de Knight Frank. Para Constanza Maya, la ciudad aglutina a los clientes con mayor poder adquisitivo de la firma. “De los precios medios, Madrid tiene el precio de venta más alto de toda la península. Alrededor de 900.000 euros ”, apunta.


De hecho, Manuel Romera, de IE Business School, advierte que el desequilibrio entre oferta y demanda del sector inmobiliario de lujo en la ciudad ha contribuido a la firmeza de los precios inmobiliarios en la crisis. “En la zona premium de Madrid hay una oferta limitada. En O'Donnell, Velázquez y Serrano están los pisos que hay, no hay más. Solo la demanda internacional de estas propiedades cubre en gran medida la oferta ”.


La capital ha acogido la venta de inmuebles con precios de seis y más dígitos, prometiendo unas condiciones climáticas envidiables en el entorno europeo, buenas comunicaciones y precios más competitivos en el sector del lujo frente a los países más cercanos, como Francia y Alemania.


El metro cuadrado en residencial de lujo en Madrid ronda los 7.000 euros, según el Informe Anual del Mercado Residencial de Alto Standing de la agencia inmobiliaria Barnes España, mientras que en ciudades como Mónaco se paga una media de 56.100 euros; en París supera los 20.000 euros; en Berlín, 17.000 y en Roma, 15.000. En Hong Kong, el mercado prime pide unos 40.700 euros el metro cuadrado y en Nueva York, 27.000, según el informe Barnes.


Esto ha llamado la atención de grandes fortunas latinoamericanas para pisar fuerte la construcción de viviendas de lujo en Madrid. Es el caso de los Capriles -capital venezolano invertido a través de la empresa Gran Roque Capital- que ya suman a su portafolio tres promociones en Chueca con inmuebles que rondan los 11.000 euros el metro cuadrado.


Este es también el punto culminante del grupo de capital mexicano Terralpa, que ha invertido 80 millones de euros en cuatro proyectos de viviendas de lujo ya puestos en marcha en Madrid y a los que prevé sumar hasta 170 millones de euros en los próximos dos años. La comercialización de una de sus promociones, Martínez Campos, supera ya el 40% de las viviendas vendidas a pesar de haber iniciado la comercialización en pleno confinamiento.


TENDENCIA A NIVEL PLANETARIO


Entre marzo y julio, se registraron en todo el mundo hasta 153 transacciones de viviendas por valor de más de 8 millones de euros, valoradas en conjunto en unos 2.700 millones de euros, según Knight Frank. Los datos reflejan que el mercado inmobiliario global superprime no se detuvo en los peores meses de la pandemia, aunque el número de operaciones ha caído un 47% respecto al mismo periodo de 2019.


Aunque se ha reducido el número de operaciones globales, los valores medios de las ventas han experimentado un incremento, según Knight Frank, siendo Londres la ciudad donde más se ha notado este incremento. El valor medio de las operaciones entre marzo y junio de este año alcanzó un valor medio de 32 millones de euros, frente a los 14 millones de hace un año.


"La gente no abandona sus casas y, con tasas de interés más bajas, es más barato comprar que alquilar una propiedad", dice Lisett Di Donato, vicepresidente senior de UBS. Con la pandemia, los multimillonarios de ciudades como Nueva York (EE. UU.), Según Di Donato, han preferido trasladarse a entornos más grandes y privados como los Hamptons.


Fuente Cinco Días.


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