NOTA DE INTERÉS

Vender la nuda propiedad de una vivienda

Impuestos a pagar

Ahora es el momento de revisar la tributación que se aplica en este tipo de venta a cada una de las partes.

Impuestos pagados por el vendedor de la nuda propiedad

Como norma general, explica Xavier López Villaécija, director del área Fiscal de Sanahuja Miranda, “la venta de la mera propiedad de un inmueble implica una alteración patrimonial sujeta al IRPF. Por tanto, si hay beneficio, estaría sujeto a tributación por dicho impuesto, salvo que se pudiera aplicar alguna exención, como la venta del inmueble desnudo de la residencia habitual de un contribuyente mayor de 65 años ”.

Es decir, si es la residencia habitual, el vendedor estará exento de tributación el 100% de la posible plusvalía que genere esta transmisión, exención que se extiende a los contribuyentes con dependencia severa. Por otro lado, si se trata de una segunda residencia o si la persona mayor no cumple con los requisitos exigidos por Hacienda, tendría que pagar impuestos en su IRPF por la plusvalía generada.

Por otro lado, están los impuestos que se aplican sobre los ingresos que recibe el vendedor de la nuda propiedad. En este sentido, Mar Villa, directora de atención al cliente de Grupo Retiro, recuerda que “los mayores de 70 años estarán exentos de gravar el 92% de las percepciones que perciban como rentas vitalicias, mientras que si la renta es temporal, la exención depende del plazo de cobro de la renta, y oscila entre el 75% y el 88% ”.

En tercer lugar, está el pago de la plusvalía municipal al Ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Este 'peaje fiscal' es el más relevante de la operación y no se puede evitar. Sin embargo, desde Grupo Retiro afirman que una alternativa es negociar con el comprador para que sea él quien se encargue de pagar este impuesto e incluir el convenio en la escritura para que la persona mayor no tenga que afrontar este gasto.

Impuestos pagados por el comprador de la nuda propiedad

Independientemente de que puedas pactar con el vendedor el pago de la plusvalía municipal, lo que debes pagar es el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en dos momentos distintos. Según Lexpal Abogados, "uno se encuentra en el momento de la adquisición del inmueble desnudo y el otro, en la fecha de extinción del derecho de usufructo (normalmente, después de la muerte)".

Cómo se comparten los gastos de vivienda

Si bien la operación siempre está sujeta a negociación y acuerdo entre las partes, por regla general el usufructuario es quien se hace cargo de los gastos de suministros, reparaciones ordinarias, el IBI y su parte del seguro del seguro de propiedad (contenido y responsabilidad civil) ".

Así, recuerda Eduardo Molet, "al comprador no le molesta el usufructuario por averías o deterioro de la casa, grifería, fontanería, electrodomésticos, calefacción, electricidad ..., ya que el mantenimiento y reparación son por cuenta del usufructuario".

En el caso del comprador de la nuda propiedad, recuerda el asociado senior de Lexpal Abogados, "debe hacerse cargo de los gastos de comunidad (incluyendo posibles derrames), las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional en el seguro de la propiedad (continente)". A pesar de que este es el escenario más común, Vidal afirma que conviene “dejar constancia en la escritura de transmisión del inmueble desnudo a quién corresponderá el pago de cada uno de estos conceptos, teniendo en cuenta que son conceptos que pueden ser regulado por las partes a su propia discreción ”.

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Fuente Idealista.

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